中原东莞中信商业广场营销策划报告.pptxVIP

世界上不是缺少美,而是缺少发现美的眼睛! ——罗丹项目特征主要经济指标总用地:40809.3㎡容积率:1.792总建筑面积:89887.1㎡住宅:40571.6 ㎡商业:33711 ㎡建筑密度:55.331绿地率:34.116%栋数住宅层数单身公寓[34㎡]单身公寓[51.6㎡]单身公寓[41.4㎡]一房一厅[63.4㎡]合计比例A栋3-1116*94*918026.7%B栋4-11[12]19*8+1010*8+524736.65%C栋4-11[12]19*8+1010*8+524736.65%1443632417067421.36%5.34%48.07%25.23%74.77%25.23%六大特征：小规模、小户型、低楼层、低容积率、法式立面、临四环 (有噪音\召示性强)片区特征CBD会展文体交通枢纽企业中心大社区会展中心站六大中心国际花园城市中心的中心、商务人士往来中心、先进文化的中心、现代生活方式中心、睿智高薪人群聚集中心、理想的居住中心思考项目特征片区特征小规模小户型低楼层低容积率法式立面临四环国际花园城市中心的中心商务人士往来中心先进文化的中心现代生活方式中心睿智高薪人群聚集中心理想的居住中心路边的小项目中心区的好项目目前东莞小户市场的两个方向产权式酒店路线投资居住型小户选择哪个方向?1产权式酒店路线市场分析产权式酒店实质：“分时商务或度假+房产投资”客房分别出售不符合东莞人的投资特点统一经营，不得自行出租重要特征一般拥有７０年产权。不确定性大,受酒店公司管理水平和酒店行业影响大投资者每年获取一定的返租，一般提供投资回报６－７%；并享受年度利润分红１５－２０年后获得产权。东莞产权式酒店分析项目名称酒店建面酒店房间数房间面积租金水平回报率销售价格其他国泰公寓酒店1.3万㎡250间47－64㎡，集中于50㎡左右4200元/月（包早晚餐）9.13％23万/套，一次性付款，返租10年，1750元/月纯正的产权公寓酒店、带厨房盈锋商务酒店7000㎡140间42－76㎡，集中于52—56㎡280元/天1－3年8.87％；4－6年9.80％；7－9年10.27％4500元/㎡,一次性付款，余款50％分三个月摊还。9年返租普通的酒店客房，不带厨房，入住率较高世博商务酒店1.15万㎡180间48间200㎡左右的写字楼间隔而成268元/天10％整层发售，15年返租普通的酒店客房，不带厨房1）使用率低（60%）2）年入住率55%左右，入住率一般；3）租金水平较高，但销售情况较差；本项目发展产权式酒店不合适1投资居住型小户市场分析代表楼盘:博客公寓\尚书苑\香缤\花样年化\曼哈顿代表楼盘:米兰雅居\未来世界代表楼盘:丽阳时代代表楼盘:中信新天地\新世纪河畔广场\元美广场东莞小户型发展历程?03年：起步，社区中少量小房型和单体小户为主,价格也不高04年：丽阳时代开启了东莞小户时代,但速度不理想,1200套销售时间12月05年：平淡无奇（除未来世界外）06年：供应量由历年的20万猛增到40万,价格翻番, 速度加快, 2月500套05-06年东莞房地产市场需求变化06年住宅消化量同比增长43.01%06年80㎡以下的小户型消化量同比增长3.6个百分点度、量、价小户型走上了快速道东莞有什么样的小户型项目主力户型与面积户型亮点定位曼哈顿时代一房90 ㎡; 公寓 40-50㎡无五星级酒店式公寓未来世界二期一房50㎡;三房65-68㎡;四房95-145㎡买一层送一层复式小户型 怡丰昌盛大厦一房33-38㎡;两房65-85㎡;三房102㎡无白领精英特区都市阳光住宅:两房67—80㎡;三房98㎡带装修公寓：一房36-50 ㎡无阳光新生代尚书苑公寓、一房、两房，42-68㎡横向、纵向送面积户户赠送入户花园庭院式尚品公寓国泰名苑公寓、两房无香槟时代园公寓、一房、两房, 33-72㎡买一层送一层部分实现双阳台东莞绝版复式花样年华公寓35-52㎡无白领公寓创新户型+地段成就了小户型市场一代英豪；同时也曝露出了很多问题小复式、送空洞……禁止审批后，产品创新难度加大；07-08年东莞小型供应分析区域项目规模(㎡)主力产品户型面积(㎡)金升国际公寓　47000公寓、一房39-50锋尚公寓36154.6公寓、一房40-70城市假日三期30000公寓、一房、两房40-80时尚岛65583公寓、一房30-80城市风景160000一房、两房50-80中信广场24997公寓、一房、二房35-62南城鸿福国际明苑占地20098公寓、一房40-90尚书银座40000公寓、一房30-80康桥华苑占地38509公寓、一房30-48 、 58-61盛世凯旋40661公寓、一房、两房38-55 、 71-88中信9号公寓90000　一房、两房45-60 、65-85东城联丰中心公寓占地247