中原凤凰湖壹号XXXX年营销推广方案.pptxVIP

【凤凰湖壹号】2012年营销推广方案;第一部分 项目概况 第二部分 市场分析 第三部分 产品包装及营销策略 第四部分 推广策略 第五部分 总结;项目概况;项目概况;;凤凰湖壹号楼栋体量统计表;因此，2012年本案的销售重点在高层房源的去化。其次是洋房和5栋大平层;市场分析;宏观市场; 从累计成交量来看，2011年全年度常州共计成交商品住宅495.12万平米，同比下降29.53%从单月来看，2-7月是全年成交的低谷，8月份以后部分楼盘纷纷降价， 成交量有稍微的上升，但是整体量价齐跌的状??仍然没有改变。;宏观政策的高压下，开发商不惜以价换量，来换取年度销售指标的完成和资金的回笼，但是市场的观望情绪远比想象中更浓重，金九未至，铜九成真。;2011年常州房地产市场普遍呈现大规模降价风潮。2012年恰逢政府换届，国家对房地产市场的主体方针不会有太大的转变，所以2012年将会延续2011年的低靡。2012年常州市场也必然延续着2011年的降价风潮，“以价促量”的主体思想将会贯彻常州的各大楼盘。;新北区2011年房价分析;新北区土地市场分析;数据来源：常州中原 DRC 监测数据;总结;区域市场;市场在价格合理的情况下，刚需仍然旺盛； 而改善型市场观望情绪仍然很浓重。;区域项目分析;89㎡户型;在售;87㎡户型;总结;产品市场;项目产品分析——高层住宅;项目产品分析——大平层及花园洋房;新北区住宅面积段供销;产品去化难点;改善性客户特征;楼盘;240㎡户型，三段式布局，采光通风效果差。;230㎡户型，三段式布局，采光通风效果一般;207㎡户型，异形空间较多，利用率低;楼盘　;从上面新北区各面积段供销情况可以看出，81-140㎡之间的户型都处于供销都较大的区域；而200-251㎡及以上市场接受度仍然很低。 2012年本案产品主要以93、140㎡高层住宅、220㎡大平层及花园洋房组成 近期，部分国有央行下调首套房利率，部分优质客户可拿到9折优惠。从这一信号表明，国家政策开始有所转变。大的调控政策不会有太大手笔的改动，但是首套房利率的下调将大大刺激刚需性客户的购房需求。 2012年，本案需抓住此部分刚需性客户。刚需客户才是本案在逆势下生存的关键 所以，2012年本案将继续扮演者刚需客户的救助者、改善型客户的向往者;2011本项目市场印象;”跑偏“之小沈阳篇;”跑偏“之凤凰湖壹号篇;”跑偏“之凤凰湖壹号后续篇;项目印象;总结;宏观市场：全国在高压政策的影响下，呈现量价齐跌的状态。常州市在未出具限购令的情况下，改善性住宅市场还有一定份额。随着高铁板块的规划及薛家镇生态镇的落成，区域发展空间巨大。大范围的土地出让也给新北区房地产市场带来竞争 区域市场：周边竞品项目增多、产品线基本一致、价格一降再将，2012年本区域内竞争压力骤增。项目生存空间骤减。 产品市场：80-90㎡户型属于热销产品，而200㎡以上大平层产品市场接受度不高，而客源所需都是中高端客户，去化情况缓慢。 项目印象：2011年因为价格因素，导致客户对项目原始的定位发生变化。客户心中的高端已荡然无存。2012年需再次提升项目品牌，同时对高层住宅保持原有路线。;产品包装及营销策略;改变形象;现在！ 我们的形象是：？？？ 客户A：便宜 人人都知道 客户B：在薛家，远 市区人、武进人都知道 客户C：买过了，上当了，说不降价，降了，亏了 一期老业主知道 客户D：佳兆业呀！比新城牛B 了解的、买了感觉好的人知道 客户D有多少：？？？？;形象改变——“不便宜”;怎样“不便宜”;怎样“不便宜”;形象改变——“不远”;重塑市场;品牌形象;深度挖掘买点;营销策略;2012年推售计划;2012年度，本项目销售重点仍然在高层住宅。高层住宅的去化率决定了2012年度能否完成2.3个亿的销售指标。根据计划，高档住宅花园洋房的去化率为20%；大平层去化为50%，所以高层住宅仍然要保持现有销售速度方可完成年度指标。;核心思路;总结;推广策略;;推广依据;综上所述，2012年需改变形象、重塑市场，才能达到高档低跑的效应。改变形象、重塑市场需有硬性与软性的改变。软性改变可以根据实际情况进行调整，而硬性改变则需要根据工程节点作为调整。 所以，2012年