某地产项目营销总结报告书.pptxVIP

海滨假日项目营销总结;1、认识盐田港区;认识盐田港区;以港口为核心和突破口，大力发展现代物流业，加快物流中心城市建设，是深圳实现“十五”规划和远景目标的战略选择。 ;;盐田区域市场特征;突出港口物流区的功能，定位为港口服务基地，重点开发为仓储服务的房地产和为港区服务的中、低档商住安置公寓。;　　深圳市城市总体规划，此区域功能定位是：“集疏运系统便捷、配套功能齐全，环境优美的港口后方服务基地”。随着港口和后方陆域规划的不断完善、开发建设的全面展开和经营管理的不断深化，港口和配套产业将获得飞速发展的机会。;后方陆域住宅市场探究;;项目名称;项目 名称;　　本区域近年开发的带电梯二手住宅售价在8000-10000元/平米之间，部分楼盘如金港盛世华庭售价达到了12000平米，虽然增长速度较快，但仍然是整个特区内的价格洼地。;　　本区域的住宅租金一房为800-1200元/套，两房为1500-1800元/套。一房和二房租金最稳定，而且单位面积的租金最高，可见市场对一房与二房的需求很旺盛，小户型的产品在这里受到市场追捧。;后方陆域住宅客户;■“自古华山一条道”（进出盐田只有一条深盐路） ■距离市区较远，居住盐田不方便！ ■盐田港区域形象差，货柜车川流不息，经常堵车 ■拥有美丽的山海资源（大＼小梅沙海滨浴场）;如何颠覆传统形象;小结;我看海滨假日;　海滨假日位于盐田区深盐路与北山大道交汇处，是进入梅沙片区的门户之作，畅享第二通道的蓬勃机遇和盐田港经济腾飞大势。伴随着东部豪宅市场掀起的地产热潮，成为领创东部价值的标杆性物业。;占地面积： 4698.33平米 总建筑面积： 19405.76平米 住宅建筑面积： 14085.18平米 商业建筑面积： 1098.61平米 架空层绿化、空中花园： 1265.09平米 覆盖率：38% 容积率：3.2;项目定位;;　　七大交通工程，助推东部腾飞，全面提升疏港功能，打破东部交通瓶颈，盐田迈入全新时代！;第二通道助推东部腾飞;名港动力;视界，海山联袂之超级盛宴！;私家酒店式人生享受;医疗：盐田第二人民医院、盐港医院。;百变户型、空间奇迹;户 型;产品描述;;;强调项目的产品稀缺性和高赠送率； 利用酒店式公寓品质和品牌物管公司，提升 项目的高品质形象和高价值。;竞争分析;差异化竞争一：市场定位差异化——酒店式公寓！ 差异化竞争二：百变户型，超大赠送面积．;核心卖点提炼;;项目客户定位依据;　　由于本项目产品拥有超大的赠送面积和较低的总价优势，在市场上属于非常稀缺的高性价比投资产品，产品的区位及山海景观优势，必将成就产品的至高价值。;客户职业细分： 主力客户：区外投资客、生意人、港口从业人员 辅助客户：休闲度假型客户、港口从业人员、小型船代及报关公司;定价标准;1、市场前景不明朗，政府调控和对房地产市场的打压，制定价格需要谨慎。 2、为了鹏广达2号以及其他后续项目的开发及销售，参考中海半山溪谷的开盘 均价，海滨假日价格表账面均价调整至16000元/平米。 3、以价格因素为最主要的杠杆，先推难点的单房，后推优质的一房，优质海 　景单位树立价格标杆；拉大单位差距，保持不同质素单位的均衡消化。 4、开盘当日以实现较高的价值，加快资金回笼速度是最主要的目标，力争项 　目开盘当日完成60%的销售任务，整个理想的销售期为2-4个月。;水平因素考虑因素 影响本项目价格的水平因素，主要是景观，其次是户型、朝向及噪音，所以各项因素权重分配如下：;1、缩小单房的价格差距，拉大优质一房的价格差距。 2、对奇偶层建筑面积的差别，通过补偿单价来平衡总价。 3、对同一户型奇偶层有不同的景观，对优质单位价格进行修正。 4、由于二楼和19楼额外赠送较大面积的空间，通过价格表进行修正。;单元;栋均价;1、超大面积赠送，总价低，优质海景，是本项目的核心卖点。 2、区域内客户无法支撑均价16000元/平米，客户向区外投资客户转移。 3、先推难点单位，后推优质海景单位，通过价格因素树立标杆，拉大　 　单位差距，保持不同质素单位的均衡消化。;我们如何推广;营销面临的三大挑战;营销面临的三大挑战;营销面临的三大挑战;项目自身的反思 ——寻找我们的营销突破口！;组合推广;１、“低成本、高价格、高速度”的操盘策略，快打快 销，实现项目的高价值； 2、建立和推广发展商在东部的品牌。;推广策略;[第一阶段]：5月18日——6月13日 宣传主题：盐田区域价值挖掘炒作及鹏广达公司和东部发展战略推介;——户外、报纸、网络、短信等;销售