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XX小区物业服务方案 第一章 本物业管理项目的管理特点 一、物业概况 XX小区坐落于 XX经济技术开发区 12 大街号 12 号。 小区占地面积： 47337.00 ㎡，容积率： 2.89 ，绿化率： 30%，建筑密度： 35%，总建筑面积： 100084 ㎡，由多层 1-10 幢，小高层 11、12、13 幢， 14、15 幢 综合办公楼组成，共计 15 幢楼宇组成，形成半封闭式商住小区。 配套设施有美食广场、社区居委会文化服务站、网吧、中型超市、康体园等。 配套设备有电梯 7 部，二次加压供水设备，配电房、水泵机组等。 二、本物业项目管理的重点和难点 经过我司“ XX 小区”项目多次研讨、分析与论证，现就小区物业管理中存在 的重点、难点以及解决方案、措施列举如下： （一） 消防管理 “XX 小区”已根据综合办公楼、多层、高层建筑消防标准，配备了先进、完 善的自动消防系统，使防火、灭火技术达到了一个较高的水平。但先进的设备仍需 要有人去管理和操作，若消防设施得不到良好的维护管理，秩序维护制度不落实， 业主（租赁 / 使用人）防火意识淡薄，火险隐患就依然消除不了。违章动火、用电 等现象，仍然是高层建筑发生火灾的主要原因，因此，导致高层建筑火灾的主要原 因还是人的因素。结合我司对其他高层建筑小区消防管理经验，对好小区的消防工 作我司将采取以下措施： 1． 严格按照有关消防法规的要求，对项目消防系统（包括：自动消防系 统、消防箱、灭火器材等）进行全面的检查、测试，及时修复系统所存在 的故障； 2． 建立防火规章制度，由物业服务中心与小区业主（租赁 / 使用人）签订 《消防责任书》，并实施必要的奖罚措施； 3． 建立一支由物业服务中心全体员工及部分业主（租赁 / 使用人）共同参 加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系； 4． 经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除区域内 的火险隐患； 5． 定期检测消防设施、器材的保养状态，做好检查记录，实行责任人制 度，确保消防设施时刻处于良好状态。 6． 对小高层建筑存在的室内分割现象，在装修审批的流程中我们将重点 关注分割中对消防因素的考虑；严格按照国家相关消防法规审查相关图 纸；力争将因装修带来的消防隐患消除在图纸审核阶段，为日后的消防管 理创造有利条件。 7． 对小区内存在的因企业分层租赁带来的消防通道封闭问题，服务中心 将对企业提出的封闭消防通道问题严格把关，并要求企业向业主单位提出 相关申请。同时，对消防通道门的钥匙管理采取分人分岗制，消防通道门 钥匙将同时存放在宿管员及消控中心，确保紧急情况中能快速打开消防通 道门。 （二） 秩序维护管理 秩序维护管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主（租赁 / 使用人）所关 注的工作，必须做到万无一失。由于小区存在四个出入口；小区与周界围墙较矮； 美食广场及网吧的对外开放等因素，容易发生外源性滋扰事件。由此给小区秩序维 护管理带来了一定的难度。针对小区的物业特点，我们准备采取全封闭式管理，即 在人员管理上将进出的人员区分为访客、闲杂人员等，严格采取“来访登记、住户 签单”的管理控制手段来控制人员的进出；实行区域性人员出入的限制性管理；进 一步完善周界防护设施；在车辆、物品出入管理上采用“临时出入证”审查制度， 无合法手续任何车辆、物品均不予放行，以确保车辆、物品出入的秩序维护。 （三） 机电管理 小区机电设备包括：配电室、水泵组、消防报警系统、电视监控系统、智能化 系统等。这些设备的良好运行是保证小区业主（租赁