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房地产企业财务数据 20xx年11月3日，财政部发布了第12号会计信息质量检查公告，称20xx年财政部对全国39家房地产开发企业进行了检查，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元。39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率为26.79%，其中最高的实际利润率达到了57%. 而此前经常被开发商引用的利润率数据来自于《第一次全国经济普查主要数据公告的第三号》，这份公告主要是公布20xx年全国第三产业的经济状况。公告显示：房地产行业的利润率是8.31%，其中房地产开发的利润率是7.77%. 上述报告公开之后，各大媒体和众多经济学家几乎立时掀起了对开发商口诛笔伐的道德审判狂潮。在汹涌的情绪背后，隐隐然唤起的是这个社会的绝大多数人在从小到大的教育过程中深刻于脑海中那些有关资本与罪恶紧密相连的陈年记忆，比如马克思在100多年前所说的——“有50%的利润，他就会铤而走险；有100%的利润，他敢践踏人间一切法律；有300%的利润，他敢犯任何罪行，甚至冒着绞首的危险。”再比如，法国大文豪巴尔扎克说过的——“每笔巨额财富背后，都隐藏着罪恶。” 然而，在没有厘清在房地产业至关重要的利润率和自有资本投资收益率之间的关系以及背后隐藏的玄机时，所有有关房地产暴利的争论都是肤浅的。崇尚真正商业精神的《首席财务官》杂志在采访了大量专业人士之后，力图拨开国内房地产暴利的财务真相，并率先提出“建立和完善收益与风险对等机制”的全新调控思路。 当前，影响范围最广、延续时间最长的经济热点问题恐怕非房地产暴利问题莫属了，《首席财务官》杂志作为一份财经类专业杂志也一直关注着这个问题，令人遗憾的是，绝大多数声音都偏离了问题本身的讨论，本该严谨理性的专家有的变得情绪激昂，本该客观公正的媒体充斥了大量先入为主的道德评判，还有大量仅仅能显示其存在的噪音不绝于耳，总之整个舆论环境到处充满着对房地产开发商的批判声讨之声，本该严肃讨论的专业问题反而没人关心。基于这样一个局面，《首席财务官》杂志秉承专业客观的原则，从技术的角度探求房地产企业正常运营下的财务真相，以期还原一个房地产暴利表象下的本来面目。 事实上，房地产是否暴利是个伪问题，纠缠于具体的利润率指标也无法证明暴利与否。当我们在争论房地产暴利的时候，至少应该弄清楚自己所说的是行业暴利、企业暴利还是个人暴利，不加区分笼而统之地谈论暴利问题是毫无意义的。而在讨论经济问题的时候，如果使用纯粹道德和价值观的语言，并将情绪也夹杂进来更是有害无益。 似是而非的暴利帽子 由于财政部在日前的报告中公布的利润率明显高于统计局公布的结果，于是财政部的数据似乎就成了房地产暴利的铁证，于是对开发商的声讨又上升了一个级别，甚至到了置之死地而后快的程度，很多媒体更是推波助澜，进行了强度很大的报道。但是，在众多的报道文字中，不知是有意还是无意，大都忽略了这么一个内容：财政部监督检查局局长耿虹强调，这次检查的39家企业，大都是接到举报或重点监控的针对性调查对象，并没有充分证据说明房地产行业存在全行业的隐瞒利润问题。也就是说，这样得出的数据本身就有明显的针对性，用这样的数据来概括整个行业，作为打倒开发商的铁证，如果不是别有用心，也算是糊涂之极了。 那么应该如何看待房地产的暴利问题呢？对于这个问题，我们必须分为房地产行业的暴利问题、房地产企业的暴利问题和房地产老板个人的暴利问题，这样三个层面来谈，才有可能看清楚问题的真相，只有弄清楚了哪个层面存在暴利，才有可能针对性地拿出降低暴利的解决方案。 1.从行业层面来看 房地产行业是否存在暴利呢？对于这个问题华远地产董事长任志强的观点应该具有代表性：任志强在最近的住交会上接受记者采访时，承认了房地产行业暴利的存在，同时他也解释了暴利存在的原因是因为房地产企业是最早开放的。任志强说，为什么只有房地产企业存在暴利呢？是因为其他行业都没有开放，原因不在于房地产是暴利，而在于其他暴利行业没有开放。比如IT行业也有暴利，是因为IT行业开放了，进入了国外资本市场，如果中国哪个行业开放，哪个行业就必然产生暴利。中国如果在1992年邓小平南巡讲话中没有开放房地产市场，那么房地产就不会产生出如此之多富豪。假如那时我们首先开放金融，就会有金融业的富豪产生。而且整个行业并非每家都存在暴利，一定是这边有人挣钱，那边就有人亏钱，所以一定要把盈利和亏损结合起来看。 在解读任志强的这段话时，我们首先要回答两个问题：为什么开放会产生暴利？既然开放会产生暴利，为什么还要开放？ 对于这两个问题的回答我们只要简单回顾一下历史就能够得到答案了。改革开放之初，最先放开的是流通领域，此前国内普遍存在着物资短缺现象，