世联XXXX年鞍山爱家皇家花园营销执行报告.pptxVIP

爱家·皇家花园;报告结构思路;报告结构思路;推广总结;重点媒体应用——线上电视效果最佳，作为重点媒体加强； 大众常规媒体——配合节点有的放矢，优化质量；;问题1：广告作品对项目品质的表现力不强，在众多的电视广告中不够突出。 问题2：广告内容更新速度较慢，不能对项目重要节点信息进行及时有效的发布。 对于项目的启发：根据项目营销节点制作高品质的电视广告势在必行，保证在众多广告作品中脱颖而出。;6 月 7 月 8月 9月 10月 11月 12月;营销活动执行关键点;第三类 回馈类 1、回馈给客户的东西是核心！ 回馈礼品要具有特色、体现项目与众不同的特色。回馈礼品要讲究实惠、可用。 2、工程节点回馈类活动中，更要注重实实在在价值点的传递，给到客户真实感受 3、工程节点类活动注重工程展示的包装，力求震撼！ 4、结合销售政策，助力销售！;展示总结;商业街;示范区展示要点： 园区内14#门前示范区，项目目前园林对外展示的主要窗口，绿植和花丛、精致小品点缀。;大堂及样板间;根据鞍山季节变化及时更换与项目气质相匹配的外场包装； 配合节日，进行针对性的浓厚氛围包装，给到客户浓厚的节日温馨感。 ;销售中心内部展示要充分利用内部空间，将爱家高品质形象落地，将品牌展示形象化，以实物形式展示;推售总结;;操作步骤： 客户——客户摸排 市场/本体——竞品针对性分析/产品自身价值挖掘 目标——周销售目标的设立 优惠——给予一定的优惠噱头 包装——现场重点推售房源的包装;遗憾1：并未建立鲜明的市场形象； 遗憾2：项目的最大价值并未得以充分的展示；;报告结构思路;开发商目标;;目标分析;年销售额6亿的实现，意味着月均63套的销量，旺销期持续4个月销售100套；意味着月均525组的上门量，旺销期持续1000组上门;由此可见，本项目的五大价值点优势凸显， 但截止到目前本项目的价值展示十分有限，有限的展示面和有限客户体验， 给客户的价值认知感不强，以此单薄的价值展示亦是客户不买单的重要原因。;全年实现??期销售95%售罄，销售面积近9万平;公园1号通过在物业类型和价格两方面赢指标赢得客户;之于市场，量限制于本项目不够直接的价值展示;回顾2010年： 项目遇到的销售的瓶颈在于价值认知的问题！ 项目本身具有较大的价值，但2010年仅30%的展示，价值并没有完全表达出来；而同比市场竞品的100%展示，价值展示更直接； 导致项目价格缺乏支撑，价值和价格的天枰失衡，严重不对等。;报告结构思路;差异化价值挖掘;鞍山市两大新旧富人区之间形成一定竞争，高新板块品牌云集，湖南版块内新兴项目众多，未来竞争激烈;;万科惠斯勒;差异化价值分析;;;差异化价值总结;核心观点：;万科惠斯勒小镇 爱家皇家花园 公园1号 ; 奢侈品的使命就是建立壁垒，它的目标就是创造典范。 它一定拥有一些强制性的条件，一定是难以模仿，始终保持领先魄力。奢侈品总令大多数人追赶不上它的步伐，只能是少数位居财富顶级的人拥有与赏玩。;1921年推出，融合奢华与优雅。超越时代的永恒芳华。;香奈儿与项目差异化价值嫁接;元素2：精工态度 极尽细节完美的精工态度，也可以在爱家发现;元素3：高级定制 奢华登峰造极，尊崇服务，鞍山首席“定制化人居”;元素４：限量版 50000㎡鞍山首创四季园林，之于大多人同样如此 ;具体实现路径： 在推广方面的高贵传承的梳理； 在物料方面的故事性传奇演绎； 销售员统一话术的现场灌输； 通过系列炒作、得奖充分彰显；;项目竞争策略;鞍山乱象：多层包打天下 惠斯勒和公园一号的客户其实就是我们所需要争夺的客户，爱家客户群与市场主流高度重合。 但是。。。。。。;产品;精神层面： “很有阅历但又很年轻”，拥有丰富的住宅鉴赏力，视野开阔，能够接受爱家提倡的前瞻性建筑模式。 良好的知识背景，属于社会精英阶层中的左派，从一定程度上拥有社会话语权。 家庭结构简单，认为生活就应该以自我为中心。 意见独立，不被大多数人左右。 他们是一群真正有品位的人，绝不追求肆无节制的赠送。 他们总会超前一步为正确的未来支付体验的价值。;对他们而言，房子不仅仅满足住的功能;形象;形象？;贴近企业技术层面，远离客户感知层面 客户写照——“我并不能感觉到你到底有多好”;前瞻力开发模式项目价值建立通路——;百年建筑，以你为荣！;作为建筑潮流的先驱，你有义务引领城市未来！;挑战者身份下的广告可借鉴星河湾的广告感觉;挑战者身份下的广告语尽量使用排比句;我们不