云南曲靖房地产市场报告(XXXX10).pptx

;云南曲靖市房地产市场报告 一、曲靖城市概况分析 二、曲靖房地产市场分析 三、项目地块分析 ;一、曲靖城市概况分析 1、城市区位 2、城市历史 3、城市交通 4、城市人口 5、城市经济 6、城市规划 7、总结分析;曲靖区位;城市区位;城市交通;城市交通;城市经济;GDP增速位次持续位居全省前列，极大地促进了GDP总量位次的提升连年保持高位增长，整体经济未来发展空间较大，城市化速度迅速发展将使房地产需求持续增高。;GDP增速与房地产发展关系;发展阶段;特征;分析： 1、第二产???比重大，且逐年上升，起到产业支柱作用，城市工业发展强劲，工业作为人口密集型产业，将会有大量的房地产需求； 2、第三产业总体量占有相当大的比重，社会服务业有了一定的规模，从事第三产业多为外来人口，他们的刚需是市场非常重要的一部分客户群，但是第三产业比重逐年下降，社会服务业增长速度相对较慢； 3、曲靖的第三产业相对全国主要城市比重相对较低，随着城市的发展，未来有很大的增长空间，写字楼和酒店未来存在较大的需求增长空间。;人均收入及支出逐年增长，且增长速度较快，从社会零售总额看，有效刺激消费市场活力，房地产市场从中获益几率增高。;城市经济; 东部——曲靖增长极：以构建 珠江源大城市为目标，拓展对 周边地区和省份的辐射、带动 作用，使曲靖成为全国重要的 集生产、加工、贸易、科研为 一体的重化工和有色冶金基 地；承接黔桂川与东盟自由贸 易区的物资集结和运输枢纽。;曲靖市“滇中城市群”的“次中心”，是滇东北、黔西南最大城市。有望成为滇东北、黔西南区域中心城市;18;19;20;1、云南第二大城市，也是云南第二大经济体，是云南连接内地的重要陆路通道； 2、交通对外通达性好，利于人口的导入； 3、曲靖人口基数大，但是目前主城区人口仅有78万，未来城市人口导入有很大的潜力。 4、经济发展迅速，房地产处于快速发展阶段； 5、人均收入持续增高，做为家庭主要需求的房产，市场活力进一步增强； 6、工业主导城市，城市化发展强劲,第二产业不断上升，工业作为人口密集型产业，将会有大量的房地产需求；第三产业发展较慢，但总量仍在上升，第三产业的增长是写字楼市场需求的主要动力，写字楼市场存在一定机会； 7、未来人口增长空间大，刚性市场需求大，但是本地的第二产业发达，改善性需求占据很大部分，项目要综合考虑两者的需求。 8、城市规划明晰，曲靖位于我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域，曲靖是滇中城市群重要增长极和滇东北门户。城市向北、向西和向南发展，本项目处于城市核心地带，位置优势非常明显。;二、曲靖房地产市场 1、房地产市场的整体表现 2、在售项目分布及分析 3、最近一年内的土地供应情况 4、房地产市场的分析总结 ;房地产市场整体表现;曲靖在售楼盘主要南北方向呈带状分布，本区域所在的市中心项目较少;;项目;27;28;项目;30;31;32;33;项目;35;;项目;;;;41;;;;45;;三个主体部分;;位置;1、曲靖北区主要是以中高端住宅为主，南区以刚需客户为主，西区为中高端豪宅为主； 2、中心城区价格和其它区域差别非常大，主要是由于其它区域配套发展相对较慢，而中心城区城市配套尤显得可贵，另外中心城区项目较少也是一个原因； 3、产品主要以80-100㎡两房和120-140平米的三房为主，中心城区主要以130平㎡豪宅为主。布局上多采用两梯四户。产品设计上突出大阳台、大飘窗等，以突出项目特色； 4、项目销售条件较为宽松，基本上只要开始动工就开始销售，很多项目刚挖地基已经可以开盘； 5、在售项目去化情况都较好，基本上很少有大量剩余的房源； 6、客户主要是周边郊县和本地的企业高管，另外昆明由于房价高企，也有约30%的人到这边投资。随着高铁的开通，房价必然上涨。 7、2012年曲靖住宅销量达到312万㎡，未来随着房地产投资快速增长，市场会更加活跃。;三、曲靖商业房地产市场 1、商业发展历史 2、商业网点布局分布 3、各个商圈分析 4、未来商业发展趋势 ; 曲靖作为一座资源型城市和工业化城市。其商业的发展相对滞后。缺乏商圈和高端品牌，临街小规模商铺发达。曲靖的商铺、成熟的商业项目基本上都集中在麒麟南路沿线。当地居民的商业消费行为，也基本集中在麒麟南路及其分支干道上。即便是各个支路、交叉路的临街商铺，也是因为人们要从各个方向去到麒麟南路。 随着近年来城市发展，麒麟南路的商业已趋于饱和，众多商业地产项目的开发区域已经逐渐向麒麟南路南北两端扩撒，如南城门区域、麒麟北路等。未来曲靖的商业发展将逐渐打破当前麒麟南路的带状商业格局。;商业类型;;; 曲靖的商业发展都呈现线状分布，依托主干道麒麟南路，发展临街商业。基本上，曲靖的商圈都集中在麒麟南路沿线，其最繁华的商业带自麒麟南路南端的