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《实战实用的房地产营销》 之《高效的营销策划》（中） 七、项目开发建设计划方案■方案内容： 1、土地投资：土地拍卖投标、协议出让、联合开发、； 2、土地手续办理； 3、项目策划；开发形式、周期、进度、顺序、可行性分析、市场定位、产品策划、营销策划、项目方案计划制定和工程现场、销售现场管理、拆迁、场平； 4、规划设计、招投标、报批报建等施工前准备； 5、工程施工方案、计划的实施；营销方案计划的实施； 6、项目开发建设组织管理；■方案的依据： 宏观与区域房地产调研报告、宏观与区域政策调研、资源分析、目标土地价值分析、市场调研、建设和开发规模、规划设计要点、资金状况、人力资源状况；企业操盘能力评估。■制定办法： 对计划依据进行专业分析和研究，确定项目的最佳态势；对项目过程进行综合描述，梳理工作任务，确定工作目标，设定工作时限；设定项目管理架构，落实职能职责，分解工作任务；设定三级保障体系。■说 明： 项目开发建设计划方案是公司对目标土地资源在初步规划设计的基础上对项目实施过程的分析研究和粗略计划安排，侧重于对宏观经济形势和经济政策、房地产市场、资金资源、人力资源、项目规模等相关要素的具体分析，确定项目的开发形式、开发周期、开发进度、开发顺序及项目取得土地、可行性分析、市场定位、产品策划、营销策划、项目方案计划制定和工程现场、销售现场管理的定位描述，是项目后续展开执行的纲领性指导文件。八、企业投资能力及筹资环境评估■评估内容 1、公司资产规模（货币资产、可变现资产、可变现债权等） 2、可投入项目自有资金情况（货币资金、可变现资产及债权评估） 3、企业品牌及资信度（信贷能力评估） 4、市政府、地方政府、银行等相关单位，相关政策文件、精神 5、企业项目筹措资金能力 ◎土地资源变现能力评估；◎项目抵押贷款能力评估； ◎企业横向融资条件评估；◎联合、合作开发融资的条件评估。■评估依据： 企业资产负债表、银行信贷政策、资产评估规范、土地价值分析、资源供给情况分析、规划和建设规模、开发建设计划方案、■评估办法 依据项目开发建设计划方案设定项目各阶段资金需求量；依据企业现有资产状况评估信贷能力，确定信贷量；分析项目、土地的筹资能力，确定必须具备的条件；编列企业资金供给量时间表，分析供需情况、提出解决办法。■说明： 企业投资能力及筹资环境评估的目的是针对目标土地资源虚拟项目所需资金和企业资金实力的分析估算，借以找出企业资金缺口，评估企业信贷、资产抵押、土地抵押、项目贷款等常规资金渠道及企业间融资、联合开发、合作开发等被动型资金渠道的畅通情况及必须条件，不失时机的及早展开筹资工作，保障项目必需资金充足及时、准确到位。本评估材料是编制项目融资计划的主要依据。九、项目及投资成本费用测算■测算内容一、土地取得费 1、拆迁补偿安置费： ◎房屋拆迁补偿； ◎过度补助费；自行过度；周转房过度； ◎家用设施移装费：电话移装；煤气移装；空调移装；有限电视移装 ◎城市房屋拆迁管理费：非市政工程项目，按基地房屋拆迁补偿安置费用的0.5%征收，每户300元◎移建拆除人防工程费 2、土地转让费二、前期工程费三、住宅建设配套费： 1、市政基础建设费； 2、公共建设费； 3、街坊内市政配套及公建设施费。四、非住宅项目城市建设配套费五、建筑安装工程费六、管理费：按土地取得费用、前期工程费用、住宅建设费或非住宅项目城市建设配套费、建安工程费之和为基数，取一定比例估算。七、销售费用八、税费： 1、营业税 2、教育附加税（营业税的2%） 3、城市维护建设税（营业税的5%—7%）； 4、投资方向调节税，按固定资产投资项目实际完成投资额计，民用住宅取5%，商品房取15%。九、财务费用■测算依据： 拆迁补偿管理办法、政府规费取费标准、材料市场价格、建筑取费标准、配套费标准、功能设施配套费用标准、税法、投资总额、土地出让规费标准；常规费用预估比例、贷款利率；发展规划和建设规模、规划设计要点、项目开发建设计划方案。■测算办法： 按规费标准核算；按比例预估；按利率计算。十、项目赢利能力评价■评价的内容： 项目赢利能力评价评价依据： 1、项目销售总收入 2、项目销售总成本 3、销售利润 4、销售利润率 5、投资收益率 6、盈亏平衡点 7、投资回收期 8、敏感性分析■评价依据： 拆迁补偿管理办法、政府规费取费标准、材料市场价格、建筑取费标准、配套费标准、功能设施配套费用标准、税法、投资总额、土地出让规费标准；常规费用预估比例、贷款利率；发展规划和建设规模、规划设计要点、项目开发建设计划方案、投资成本费用测算；■评价办法： 编制盈亏平衡分析表、成本反推法十一、风险评估及规避方法■风险内容： 1、市场风险 1）市场供求风险：供给风险；需求风险；购买力风险。 2）商品房市场风险：住宅市场风险；写字楼市