关于某市房地产市场的调查报告.docxVIP

关于某市房地产市场的调查报告 关于某市房地产市场的调查报告 关于××市房地产市场的调查与思考 我市自1998年实行住房制度市场化以来，房地产市场得到一定的发展，人民居住条件和城市形象得到提升，城市化进程得到加快。但由于经济发展、国内大环境及其它因素的影响，我市商品房价格从2021年开始快速增长，目前市区商品房起价达到2200元/m2，超过毗邻及部分经济发达区县，超过市民普遍心里承受能力。我市的房价为什么这样高？这是无论领导或是普通百姓都十分关心的问题。近期，按照县政府安排，我局抽调专人组成调查力量，在××公司配合下，对我市房地产市场状况进行了详细调查，并考察了Z县、FD县、WX三县房地产市场状况。试图通过四县房地产市场发展状况的对比分析，解我市高房价之迷。 一、基本情况及商品房价格对比 考察期间，通过现场走访、座谈会、查阅资料、楼盘询价等形式，对四个县房地产市场进行了全方位调查，对四个县房地产市场有了比较深刻的认识。 （一）Z县、FD县、WX县情概况 Z县位于××市东北部，上距主城区160多公里。全县幅员面积2184平方公里，长江横贯县境88公里，3条省道交汇，全县通车里程1300公里。辖28个乡镇，总人口96.47万。Z县是三峡工程移民搬迁重点县，老市区三分之二被淹没。2021年，Z县地区生产总值完成77.80亿元，比上年增长18.9%；城镇居民人均住房面积31.8平方米。 ××县位于QC市版图中心，幅员面积2901平方公里。长江横穿县 境47km，水上距离主城区172公里、陆上150公里。全县辖31个乡镇，总人口79.5万人。FD是著名的旅游名城，以“鬼城”扬名海内外。FD也是三峡工程移民搬迁重点县，市区是全市唯一跨江全淹全迁的市区。 WX县地处大巴山东段南麓的渝、陕、鄂三省（市）结合部。全县幅员4030平方公里，辖30个乡镇，总人口51.42万人，其中农业人口45.2万人。WX既是国务院公布的沿江开放县，也是三峡库区移民开发县。WX地形以山地为主，最低海拔139.4米，最高海拔2796.8米。 （二）SZ、Z县、FD、WX房价对比分析 1、商品房价格SZ居前。在2021年，SZ均价在1100元/m2，Z县1250元/m2的均价，FD均价达到1700元/m2，WX县均在500元/m2左右。经过近几年的上涨，截止目前，SZ县房价均价达到2200元/m2左右，Z县房价起价在1450～1780元/m2之间，均价为1615元/m2，FD房价起价在1400～2890元/m2之间，均价为2145元/m2，WX县房价起价在1250～1500元/m2之间，均价在1375元/m2。 2、房价涨幅SZ靠前。从这四年的数据分析，2021年商品房均价与2021年商品房均价相比，SZ增长120％，净增长1200元；Z县增长29％，净增长365元；FD增长26％，净增长445元；WX增长179％，净增长850元。房价年均增速排名依次为：WX60％，SZ40％，Z县9.7％，FD8.7％。房价年均净增长排名依次为：SZ年均净增长400元，WX县年均净增长283元，FD年均净增长148元，Z县年均净增长122元。 各县2021至2021年度商品房价格如下： 注：表中最高价与最低价均是楼盘起价。 3、SZ商品房质次价高。目前，我市已经开盘的楼盘都是单体楼，基本没有绿化，也没有相应的配套设施，价格基本在同一水平，没有大的差异。FD新开发楼盘房价处于两个极端，最高房价为江景房，起价达到 2890元/m2，由于FD滨江路环境滨临长江，出行方便，房源有限，导致价格年年走高；FD最低房价在城市的外沿，交通相对不便，配套设施相对欠缺，价格仅为1400元/m2左右。Z县房价高低相差不大，价格最高的为一个江景房楼盘，起价为1780元/m2，其它楼盘起价皆在1500元/m2左右，并且这些楼盘多数是小区房，有绿化和相应的配套实施。WX县商品房起价相差不大，价格较高的楼盘为环境好、面积大、交通方便的小区。 二、影响商品房价格因素对比分析 在市场经济条件下，影响商品房价格的因素较多，而主要决定因素是成本与供求关系。现利用四个县2021年以来相关数据，对商品房价格和房地产市场进行对比分析。 （一）四县商品房成本对比分析 1、土地成本对比 土地成本是商品房主要成本之一，对商品房价格有较大的影响。目前，我市和Z县、FD、WX都是采用“招拍挂”方式出让土地，土地价值都得到最大体现。我市2021、2021两年出让土地均价在每亩32万，2021年出让的“隆回湾”用地每亩42万元；2021年至今，Z县平均每亩40万元；F