常州某大型商业项目整体定位体系报告.pptxVIP

常州某大型商业广场整体定位体系报告以城出世 万象新天——武汉舵落口项目发展战略定位报告写在前面的话 在商业零售业充分竞争的时代背景下，商业地产项目的总体定位方向，是决定项目运营成功与否的重要前提和关键因素，无论怎样强调项目定位的重要性，都不为过。 本报告是在第一阶段工作——市场调研工作的基础上进行的。 本报告着眼点在于务实，务虚性阐述相对较少。我们今天将听到的定位依据整体定位体系规划调整方案塔楼功能定位功能业态规划价格定位目标客户群定位第 一 章定位依据 时代经济大势 快速的城市化进程 火爆的消费时代 商业地产的热潮和结构转型升级 超大型多元商业综合体的兴起 市调结论的乐观性时代经济大势中国经济大势【分析】中国经济呈高歌猛进之态势。GDP连续五年保持8~11%的增长，而社会消费品零售总额、进出口总额、固定资产投资等指标，更连续保持9~36%的增长。【思考与启示】时代大势，是企业放手大干的最强后盾！时代大势，使我们没有理由无信心，加大投资力度，完成武进新天地开发建设和运营工作。2002~2006中国经济增长统计表中国经济基本特点【分析】 从上表，我们可以看到，中国经济已呈现典型的投资拉动型、消费拉动型、外向拉动型之基本特点。【思考与启示】 中国经济上述特点，能否充分为武进新天地项目所利用呢？答案是肯定的：投资拉动型特点，主要由社会固定资产投资的长期连续高速增长决定的，其中房地产投资占有很大的比重。房地产开发方兴未艾，已成为拉动中国经济增长的最重要增长点。消费拉动型特点，告诉我们，中国社会的整体消费能力正处于高速、急速增长过程当中，而满足消费能力高速、急速增长的最重要最直接的措施便是商业地产的狂飙突进。外向拉动型特点，为商业地产的开发，扩宽了投融金渠道，能够更方便地嫁接先进的商业地产开发及运营、管理手段。常州市经济大势及特点2002~2006 常州市经济增长统计表【分析与思考】对比分析反映中国及常州经济增长的两张统计表，可以清楚地看到，两者的经济发展态势和特点，是完全一致的，只不过常州作为长三角经济带的重要经济支撑点之一，发展高速更快，消费型、投资型、外向型的经济特点更加明显。毫无疑问，这就给了本案项目的开发双重信心。快速的城市化进程 作为现代化社会的一个重要标志，中国城市化进程正处于加速推进当中，城乡一体化、城市群体化、中心城市特大化等城市化局面全面形成，其中，加速发展各大经济区域的特大型中心城市，已成为中国的共识和共同的行为。各大中心城市，急剧拉大城市框架，中心城区、城市建成区的面积成倍扩大，许多在十年前、五年前，甚至二、三年前，还是一片田园风光的城市郊区、远郊区，都已被纳入中心城区建制，甚至已经成为中心城区，这些区域的土地资源价值、物业价值，已是成倍、成十倍，甚至成百倍增长。 急剧的城市化过程，在给这些曾经的郊区、远郊区带来巨量价值的同时也提出了挑战，就是必须完成区域的履行升级过程，这样才能把潜在价值变为现实价值，把现实价值变得价值更高。城市化总体模式 中国各大城市的城市化，绝大多数采取了”梯度开发”的总体模式，即以中心城区为圆点和起点，以一个10或15年的城市总体规划，甚至以5年规划为指导，逐次向外扩张。上一个规划中的郊区、郊县，再下一个规划中，分别依次变为城区、郊区，依次类推，周而复始。这一模式带来如下的后果：在宏观经济高速发展的态势下，规划往往大大落后于实际的城市化进程，在上一个规划中还是郊区甚至远郊区的区域，在下一个规划还未实施之前，就已成为主城区了，造成了大量建成没几年甚至刚建成的项目就落后了，就“有碍市容”，不得不改造甚至拆建。梯度开发也必然会产生积极的效果。首先，土地及物业升值。其次，新城区的建设、人口的外迁和聚集，会带来巨大的商机。火爆的消费时代的到来自朱鎔基主持中国经济以来，尤其是自九七年亚洲金融危机以来，为保持中国经济的持续快速发展，中国政府越来越重视消费对经济的拉动作用，出台了各种政策，采取了众多的措施，千方百计地鼓励消费、刺激消费。消费已成为拉动中国经济发展的三驾马车（消费、投资、外贸）中不可或缺的一驾。同时，在近三十年的改革开放过程中，西方文化、价值观、生活方式也大举进军中国，极大地影响了中国人，尤其是中青年一代的价值观、生活方式和消费方式，超前消费、过度消费，已基本成为很多人的消费准则。同时，得益于中国经济近三十年的持续快速发展，得益于中国宏观经济结构及经济增长模式的转变，得益于共产党还富于民政策，中国的总体消费水平有了大幅提升，居民的消费结构、消费方式都发生了翻天覆地的变化。消费意味着买卖，买卖意味着市场，市场意味着商用物业的投资建设。消费时代的到来，意味着商贸业的兴盛的到来，同时也意味着商业地产业的兴盛的到来。在这样的时代，大举进军商业地产业和商贸业，已是水到渠成的事。中国社会消费的