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不动产物权登记中的利害关系人 不动产物权登记中的利害关系人 利害关系人是法律活动中重要的主体之一，也是不动产物权登记经常遇到的一类法律关系主体。对利害关系人的理解直接影响到不动产物权的登记结果以及当事人的合法权益，因此，如何界定利害关系人便成为不动产物权登记理论界和实务中引人关注的重要问题。但是，《物权法》及相关登记规则如：《房屋登记办法》、《土地登记办法》对这一概念之内涵与外延并无明确规定或解释，以致在不动产登记实际操作中时常出现各种争执和困惑。有鉴于此，笔者结合登记实务对利害关系人的相关问题进行归纳分析。 　　一、法律上关于利害关系人的界定 　　利害关系人是法律上的一个术语，散见于各部法律条文中，实体法、程序法都有利害关系人的表述。如：《民法通则》第19条第1款规定：“精神病人的利害关系人，可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”《民事诉讼法》第119条规定，起诉必须符合下列条件：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……。”《行政诉讼法》第27条规定：“同提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。”这些法律条文对利害关系人都没有一个明确的界定，而且在不同的部门法律、不同的法律关系中利害关系人的范围也不同。比如：根据《民法通则意见》的规定，《民法通则》中的利害关系人通常指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及其他与当事人有民事权利义务关系的人，如债权人、债务人等，还可能包括同事、朋友、基层自治组织（居委会、村委会等）等。而根据《行政诉讼法若干问题解释》第13条的规定，行政诉讼法上的利害关系人包括下列几类：“（一）被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）与被诉的行政复议决定有法律上利害关系或者在复议程序中被追加为第三人的；（三）要求主管行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）与撤销或者变更具体行政行为有法律上利害关系的。” 　　《物权法》在“不动产物权登记”一节中涉及利害关系人的，一是第18条规定的利害关系人可以申请查询、复制登记资料；二是第19条规定的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记、异议登记。《物权法》在这两个条文中使用了利害关系人这一术语，但是同样没有对利害关系人的概念和范围没有进行界定。虽然这两条同属于《物权法》第2章第2节，而且是前后条的关系，但从适用情形来看，这两条所指的利害关系人的含义是不尽相同的。 　　二、更正登记、异议登记的利害关系人 　　利害关系人之所以申请更正登记是因为登记簿所记载的事项没有真实地反映自己对登记的不动产享有的权利，目的是将自己对不动产的权利记载于登记簿。当登记权利人不同意更正时，其可以申请异议登记起到临时性的保护，然后根据《物权法》第33条的规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，通过行使物权请求权，针对登记权利人提起物权确认的民事诉讼。若法院支持了其诉求，那么可以根据法院的生效判决进行更正登记，恢复物权的真实权利状态。因此，从权利救济的途径分析，申请更正登记、异议登记的利害关系人应是对登记的不动产享有物权请求权的人，即那些对登记的不动产可以主张权利的人。实践中，更正登记、异议登记常见的利害关系人主要包括以下几类。 　　（一）未登记的共有人 　　1.夫妻一方。根据《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻存续期间购买的房产属于夫妻共有财产，但现实生活中，夫妻共有的房屋往往登记在一方名下，这就造成了登记簿记载的物权状况与实际情况不符。此时，登记簿未记载的夫妻一方虽然是“事实上的权利人”，但对于登记簿已记载的一方来说即为利害关系人。对于未登记的夫妻一方，笔者认为只要该方能提供有效的婚姻关系证明，证明该房屋属于婚姻存续期间取得的，就应予以更正，而不论登记簿记载的一方是否同意。 　　2.具有同居关系的一方。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十五条的规定，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。若房屋是“夫妻”在同居期间取得的，那么该房屋是属于“夫妻”共有的。如果该房屋登记在一方名下，那么也造成了登记簿记载的物权状况与实际情况不符，容易给未登记的另一方造成影响。因此，未登记的另一方也属于利害关系人，可以申请更正登记、异议登记。对于这类更正登记，因为对于双方之间是否属于同居关系，登记机构无法判断，所以笔者认为不能直接办理。但为了保护潜在的权利人的利益，登记机构可以受理异议登记，为其提供临时的救济，待其向法院起诉取得确认其对房屋享有所有权的生效法律文书后，再向登记机构申请更正登记。 　　3.其他继承人、受遗赠人。根据《继承法》的规定，所