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回款工作专题汇报
——上海公司
目录
一、回款现状与全年目标
二、回款管理流程(内部银行流程)
上海公司回款特征与难点:上海整体房价偏高,导致单笔回款难度较高,同时上海公司业务线较多元,应收款种类繁多;下半年上市集中月末与年末,又多为高端与商办物业,成为未来攻坚难点
城市均价高带来的回款难度:
上海市城市均价约2.4万/平,房屋总价要高于其他城市,因此银行对于客户审批的资料要求较多较高;同时高总价带来的高首付对于二套房客户而言,压力普遍偏高,客户偏向寻求首套房的解决方案,导致包装产生,降低效率
应收款种类繁多,高端与商办类占比较大:
特征:
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难点:
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全年供应、销售、回款季度分布
下半年主力上市项目(上市/销售,亿)
翡翠滨江一期(高端):47亿/15亿
徐汇万科中心(办公):24亿/10亿
翡翠公园(高端):25亿/20亿
8月21日应收款分布
目前回款现状:从6月份开始,滚动回款率降至90%以下,累计回款率在80%上下浮动;截止7月末,应收账款19亿,较年初增加17%
应收款上涨主要原因:
资料齐全情况不佳,时间由计划的3天延长至平均14天。主要原因:首付款分期直接影响进入按揭时间,包装,抢签约的资料准备不足。
分期付款突显,商办与高端项目目前全部分期付款(无法办理贷款),另部分项目客户资质下降,因客户总量下降,同样产生分期付款情况
银行效率下降,受到政策压力审核要求提高,反复补充资料,导致滞留时间过长,资料齐全时间由计划的15天左右延期至29天。
现销售压力巨大,在销售指标和回款考核的双重强压下,销售精力无法兼顾。
其它:因市场下行,另销售投诉等到因素,客户配合度下降。
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14年累计回款
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1-7月累计回款情况(亿)
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1-7月累计回款率与滚动回款率情况
目前回款现状:截止8月21日,尚有未处理应收款14亿,其中客户问题占比57%,主要集中在资料不齐全与分期付款;银行问题占比25%,主要集中在审批环节
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销售特例:主要指未来需要退房等特殊问题
资料不齐全分为2类:
未进入银行审批:2.4亿
已进入银行审批:1亿
14亿
资料不全3.4亿
分期付款3.6亿
自办按揭问题客户1.1亿
供应商1.2亿
银行审批中2亿
待抵押待放款1.5亿
未来10天清理目标
0.7亿
(资料齐全2.5亿)
截止8月21日,应收款14亿,通过银行放款环节催收,较月初19亿已下降5亿
1亿
0.2亿
0.9亿
1.1亿
1.5亿
对应的举措:未来10天最后冲刺,按各类成因逐一清理,能收回的坚决收回,目标降至12亿以内(8月明源尚有5.7亿未录入,预计新增3.4亿应收款)
清理手段:
资料不全:逐套跟踪,缺少常规资料的全部收回;控制案场签约质量,银行未认可的禁止签约
分期付款:采取外部律师跟踪方式,8月到期的坚决收回,且后期开始禁止分期
自办按揭:将按揭银行纳入合作银行管理体系,专人跟进
供应商购房:8月完成全部工程款抵房款工作
银行审批中:每日督促银行进行审批工作,保证5-7天的审批效率(不含拉产调时间)
待放款:提前沟通银行确保额度向万科倾斜,达
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