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（房地产项目管理）房地产 开发商筹措项目资金方式 房地产开发商筹措项目资金方式 一、筹措项目 0 资金的内涵 传统的筹措资金方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排筹措资金。外 部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整 体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。筹措项目资 金是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的 现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保 障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接 担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。 筹措项目资金至少有项目发起方、项目公司、资金提供方 3 方参与；项目发 起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买 项目债券) ；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身的资产和未来的现金流 量作为还款保证，原则上对项目发起方的项目以外的资产，没有追索权或仅有有 限追索权。筹措项目资金的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保 障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款 偿还保证。因此，筹措项目资金风险分担，及对筹措项目资金采取周密的金融安 排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不 使任何一方承担项目的全部风险，是筹措项目资金活动的重要内容。 二、房地产开发投资的特点 从 2002 年开始，房地产业在我国飞速发展。统计数字表明，2002 年，随着 中国加入世贸，国内房地产的资金比重陡增 11.8% 。一波房地产开发投资的浪潮 在我国已经展开。 房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产 开发投资的共性，但房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、 shoppingmall 、商品房等的建设一般都需要大量的资金，而且，房地产建设经营 期一般还有 2-3 年长，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发 商最为关注和颇费心机的问题。任何一家房地产开发公司，能否介入房地产市场， 除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉 外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问 题对房地产望而却步。 房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入、销售收入， 而能否获得收益很重要的在于物业价值的上升和销售比率的上涨。目前在我国的 许多城市尤其是大都市，房地产竞争已经趋于白热化，房地产的建设经营成本在 增大。同时在房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、 居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，房地产经营过渡期 的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，房地产经营的风 险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期， 房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。 三、房地产资金来源方式及房地产行业状况对融资的 影响 目前我国房地产资金主要来自于房地产开发商、销售收入的再投入、商业经 营者自身的积累和传统的外源融资方式，也可归为三块：自筹资金、银行贷款和 房屋销售款。 其中自筹资金中有 30%到 40%来自于开发商流动贷款，再加上建筑公司对项 目的垫付款；而房屋销售款中，绝大部分是银行个人房屋抵押贷款。因此可以说， 房地产开发中 80%至 90%的资金是来源于银行的。 开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权 融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。 而传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤 以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行 贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险 分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的房地产项目 可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。房地产开发 和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。虽然股权融资是企业融资的 两大方式之一，但目前股权融资在我国房地产金融中占的比率比较小。目前中国 拥有 3 万家房地产企业（2002 年底为 29967 家），其中，根据联合证券的统计， 截至目前我国Ａ股市场实际主要从事住宅开发的上市公司共 65 家，另外还有20 家从事开发区土地开发的企业，合计占我国房地产企业总数的0.28％，占我国Ａ