物业前期介入.pptx

第六章 物业管理的前期介入;第一节 物业管理前期介入概述;一、物业管理前期介入的认识（开发-经营-管理）;;前期介入的主要目的 ;二、物业管理前期介入的必要性-意义;三、物业管理前期介入的内容;（五）参与施工与设计1、?从用户角度审查建筑物的设计图样2、?从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等3、?在施工现场做好记录4、?提供改良意见5、?检查施工进度6、?参与工程验收 （六）设计管理模式、草拟及制定管理制度1、?筹建业主管委会2、?草拟规章制度3、?设置物业辖区的组织机构4、?培训上岗;;四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与;;五、?物业管理前期介入中遇到的几个实际问题;也有认为，前期介入的方式为： 早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。 中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。 晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。;（二）前期介入费用由谁承担？根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担，原因：1、?前期介入的主要目的是协助开发商工作（1）?前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证，提升了物业档次。（2）?使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助发展商销售。2、?管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对象是发展商，谁受益，谁付费。3、?政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文规定。;（三）设计单位不接受、采纳意见不接受怎么办？不采纳理由：（1）不符合设计规范（2）增加设计难度（3）自认为设计符合规范、无须更改管理公司做法与态度：（1）?对确实不符合设计规范的意见，公司应放弃，应尊重科学，尊重设计。（2）?说服发展商，多为以后着想。（3）?一些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落后于现实发展需要，则应努力用事实依据来改变设计单位的看法。;与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 ;第二节 物业管理的招标与投标;一、物业管理招???的必要性;二、招标的类型、原则、程序;（二）招标的原则——公平、公正、 公开、合理;（三）物业管理的招标程序;;（四）物业管理招标的特点;三、物业管理招标文件的内容;③要有“不选择最低标价”的申明。在绝大部分投标文件中，按照国际惯例，均有一条“业主不约束自己接受最低标价”的规定。因为有些管理费用标价很低甚至低于成本价，这势必会造成日后管理不到位，或者赔本破产无法继续履行合同的局面； ④递送投标书的程序。投标人须知中应对投标书的递送程序加以说明。其主要内容有：投标书所用的语言、份数、地址、截止日期、传送方法和必要的证明文件； ⑤开标与评定投标的时间与标准。招标文件的投标人须知中应说明开标时间和定标时间及评定标准。评定投标的标准应尽可能量化，使每一个投标的物业管理企业能明白将采用何种方法量化。 ;（2）关于投标的主要要求 ①出具履约保证书。投标的物业管理企业中标以后签订合同以前，必须先要签署履约保证书，缴纳履约保证金，用以确保合同的履行，其手续与办理投标保证书相同。保证金额可具体规定一定额度。履约保证书的有效期为履行完合同为止。如果中标的物业管理企业中途违约，则履约保证金就被开发商或业主委员会没收，作为赔偿损失之用； ②对开发商或业主不采用最低价的承诺，这一条规定主要是为了避免投标的物业管理企业对选标权的争议； ③管理服务的具体要求和条件。;;;;四、物业管理投标的程序和方法;;;;（五）编制和投送标书 1．编制标书 投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文件的要求正确编制标书。即投标人须知中规定的投标人必须提交的全部文件。;2．封送标书 封送标书的一般管理是，投标人应将所有投标文件按招标文件的要求，准备正本和副本（通常正本一份，副本两份）。标书的正本及每一份副本应分别包装，而且都必须用内外两层封套，封套上均应按投标邀请信的规定写明投递地址及收件人，并注明：投标文件的编号、物业名称、在某日某时（开标日期）之前不要启封等。内层封套是用于原封退还投标文件的，因此应写明投标商的地址和名称，若是外层信封未按上述规定密封及做标记，则招标人的工作人员对把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书，招标人将予以拒绝并退还投标人。;3．编制和封送投标书应注意的几个问题 （1）投标文件中的每一空白都应填写，如有空缺，则必引起分歧意见，重要数据未填写，可能被作为废标处理； （2）递交的全部文件每页应签字，若填写中有错误而不得不修改，则应在修改处签字； （3）?打印或墨水笔正楷填写 ； （4）?标书格式不得改变，不得不改变标书的格式时（如原有格式不能表达投标意图），可另附补充说明； （5