[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题6.docx

[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题6 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题6 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题6 土地估价实务模拟题6一、单项选择题问题:1. 把地价划分为申报地价、公告(示)地价，是按______进行划分。 A．土地价格使用目的B．政府管理手段 C．产生方式 D．土地交易方式 答案:B问题:2. 采用______评估农用地价格，所计算的年纯收益应与其权利状况相对应。A.市场比较法B.评分估价法C.收益还原法D.成本逼近法答案:C问题:3. 评分估价法适用于所有农用地价格评估，特别适用于成片农用地价格评估，但前提是必须先确定农用地______价格。A.主要分值B.单位分值C.单位亩产D.单位面积答案:B问题:4. ______属于社会经济因素。A.农业生产传统B.环境污染状况C.土壤有机质含量D.灾害性气候状况答案:A问题:5. 某企业于2006年10月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权，地价为2500元/m2。假设土地还原率为6%，在其他条件不变的情况下，则该宗地2011年10月的剩余年期地价为______元/m2。A.2188B.2595C.2409D.2500答案:C2011年10月剩余使用年限为35年，对地价进行年期修正=2500×[1-1/(1+6%)35]/[1-1/(1+6%)40]=2409(元/m2)。问题:6. D市某商业企业拟改制上市，其用地面积为1050m2，属于划拨用地，现需补办出让手续。经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为12万元，土地还原率为6.0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为______万元。A.82B.72C.181D.200答案:B因为是补办土地出让手续，不能用无限年期的土地价格，而是按商业用地最高使用年限40年计算，土地出让金=12/6%×[1-1/(1+6%)40]×40%=72(万元)。问题:7. 根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性，是______的基本内容。A.经济的使用B.合法的使用C.有效的使用D.持续的使用答案:D问题:8. 某国有企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为13万元，租期8年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为18万元，承租土地使用权的还原率为6%，则租金盈余为______万元。A.5B.8C.18D.25答案:A租金盈余即为市场租金与实际支付租金的差额=18-13=5(万元)。问题:9. 在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式需要能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效用，而且要保持土地质量不下降，并对其周围土地利用不会造成负面影响和危害，是______的基本内容。A.替代原则B.变动原则C.最有效利用原则D.合理有效利用原则答案:D问题:10. B市某宗房地产，年净收益60万元，建筑物价值280万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为______万元。A.626.67B.857.14C.906.67D.1000.00答案:C建筑物收益=280×8%=22.4(万元)，土地年收益=60-22.4=37.6(万元)，土地价格=37.6÷6%=626.67(万元)，房地产总价值=建筑物价值+土地价格=280+626.67=906.67(万元)。问题:11. ______应用范围为地产市场不发达，市场交易地价资料不丰富的城市。A.收益地价资料更新基准地价B.级差地租法更新基准地价C.市场变更资料更新基准地价D.级差交易地价资料更新基准地价答案:B问题:12. 在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用______的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。A.贴现B.折现C.兑现D.折价答案:B问题:13. M市某工业用地，其土地年纯收益为8万元，土地还原率为6%，则其法定最高年期的土地使用权价格为______万元。A.131.1B.126.1C.120.4D.133.3答案:B工业用地法定最高年限为50年，其法定最高年期的土地使用权价格=8/6%×[1-1/(1+6%)50]=126.1(万元)。问题:14. 农用地宗地价格是指具体某一宗农用地在正常市场条件下______的价格。A.基础期日B.特定期日C.基本期日D.普通期