广东怀集星汇轩商业项目总体策划运营方案_80PPT.pptx

怀集项目总体策划运营方案;项 目 定 位;当地消费市场分析;根据以上当地市场扫描，我们需要解决几个问题;我们如何能够使得项目开业在当地获得轰动的开场效果，如何保证“开业大吉”。 没有一个客流旺盛的开业，可预见的运营结果将注定是一败涂地！！;如何最短时间内实现养铺期过渡到旺场期，使租金在短时间内实现突破增长？;如何实现项目定位及业态的前瞻性，符合未来十年怀集的消费趋势，掌握未来怀集的消费业态先机，以充分保证项目的生命力和运营活力？;业态属性提炼;那我们要的是??么？;香 港 城;为什么是香港城？;香港本身就是一个“吃喝玩乐”的地方，与项目的属性契合 香港是世界的时尚消费中心，代表了世界最前端的消费潮流 香港是珠三角人群向往的消费天堂 香港在高端消费方面具有天然的魔力 ”香港城“三个字本身就代表了顶级档次，汇集了最新鲜的消费 香港是一个“不夜城”，在娱乐方面具有强大的磁性 以“香港城”的定位占据怀集当地消费的制高点 可以打造成当地的消费地标商业群，不仅以本地消费为主，而且辐射周边外来的消费力，“没到过香港城，等于没到过怀集” 形象十分鲜明，不像“世界城”“国际城”那么空泛 香港的元素十分丰富，可以作为融合的桥梁;那么我们是不是走顶级路线或者奢侈品路线？ 或者遵循成功人士“只选贵的，不选对的”这样的消费法则，完全走富豪人群的业态定位呢? 或者我们只卖香港的“贵嘢”或者奢侈品呢？;这样做是在走钢丝!! 这样做非常地冒险!!!!;所以我们的战略目标是： 借助高端形象，做中端时尚百货，辐射高端人群。并视市场情况，逐步调整业态组合，使之逐步锁定主流高端人群。 ;我们的策略目标是： 让中端消费者天天都来消费，让有钱人经常来消费，让低端消费者 偶尔“下决心”来消费;一是当地高端消费没有聚合，没有在本项目形成一个聚焦点，当地高端消费力不可能在短时间内被煽动起来，需要一个比较长的市场培育期使当地高端消费力活跃起来并锁定本项目。;我们服务的很多开发商一开始都喊着“要做顶级项目”“要做地标项目”，而我们作为独立的咨询机构，面对这样的发展商马上“泼冷水”首先让大家都清醒，因为我们同样见过很多发展商因此而一败涂地，我们需要的是冷静的市场分析，踏实的定位思考和务实的运营准备;我们要做的是：;可以预见的是： “香港城”的形象定位，可以将商家资源以及消费者眼球两个最关键的点 一网通吃;落地的问题： 如果没法将定位执行，我们会不会让人感觉“挂羊头卖狗肉”，是不是让人觉得“香港城”没有一点香港的味道？我们如何将“香港城”做的有十足的香港味？;两条落地途径;业 态 设 计;中端时尚特色百货;百货是当下最具活力的业态之一，涵盖的购买力最广;我们的核心竞争力在于“时尚”和“特色”，在于项目的“香港味”;要特别强调的是：无论是商家还是消费者都是冲着香港城的“香港味”来的，我们也是因此而“上下通吃”，所以这是规划和业态形成的关键要素;时尚购物作为业态引擎;特色餐饮作为业态牵引;小型娱乐作为升级业态;时尚购物;品类细分矩阵;服装、鞋、箱包;女装如ELLE,ONLY等， 再加一些内衣品牌;如banleo，佐丹奴，真维斯等;家居产品;创意小家电 电饭煲、榨汁机等;电子产品;移动营业厅、时尚手机、mp4、数码相机、电子词典、掌上电脑等;饰品;以哎呀呀等综合创意、DIY饰品为代表，聚集和吸引女性消费者;特色餐饮; YBOX原色，巴克闪冰等特色奶茶店、刨冰、奶酪等，既时尚美味、又相当特色。面积需求不大，在20-30平米左右。 图为天河城分店的门店;特色西餐厅，如仙踪林、绿茵阁等，吸引人气，提升档次。 如德克士等，满足中档层次消费，带旺现场。作为购物之后的良好补充，休闲、聚会等。;精品食品店，糖果店，零食店等，档次高，富有特色，丰富业态。如台湾零食店、优之良品等。;特色娱乐;;珠宝化妆品;化妆品如雅芳、美凯琳、欧莱雅等化妆品超市。 珠宝如谢瑞麟、周大生等珠宝品牌。;红酒屋、雪茄屋;;每个品类组团设1-2间旗舰特色店，联合规划烘托香港城的味道，特色店以外的以当地的中端产品为主，以此带动整体的时尚、特色氛围;建 筑 规 划;以香港元素托起项目整体的高档氛围;;;;;;;;;规划原则：;防止出现商业死角 重视各业态不同人群步行速度的不同 各业态对开间、进深的不同需求，服装、饰品类对开间要求较高，餐饮和娱乐则可设计进深稍大 注重入口人流导向与各业态人流牵引力的关系 注重垂直业态之间的过渡与协调 根据各业态在一二层作用的不同分割规划 特殊营业时间的业态如“沐足”要预留特殊人流通道;;;项 目 运 营;开业时间：旺季开业 可以最大限度的吸引旺季人流，并且可以预留充分的时间做人流的锁定，;公关