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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题33 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题33 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题33 土地估价实务模拟题33计算题(答题要求列出算式，计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算过程保留两位小数，最后结果保留整数，单价的单位为元/平方米、总价单位为万元。)问题:1. 现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。 (1)该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元；  (2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0；  (3)押金收益率为9%；  (4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。 答案:[解] 该宗土地有收益，适合运用收益法进行评估。 (1)计算该不动产总收益：  年租金收益＝4×12＝48(万元)  年押金收益＝6×9%＝0.54(万元)  年总收益＝48+0.54＝48.54(万元)  (2)计算该不动产的年总运营费用：  年总运营费用＝2×12＝24(万元)  (3)计算该房地产的年净收益：  房地产年净收益＝48.54-24＝24.54(万元)  (4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此，房屋的使用年限为48年。  建筑物现值＝6000×250×(48-3)/48＝140.625万元。  (5)计算该建筑物年净收益：  建筑物年净收益＝140.625×8%＝11.25(万元)  (6)计算该土地年净收益：  土地年净收益＝24.54-11.25＝13.29(万元)  (7)选择收益法公式V，计算土地总价格：  土地总价格V  　　　　　 ＝205.4(万元)  单价＝＝2.05(万元/平方米) 问题:2. 有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地信息，具体情况见表11-1。　　　　　　　　　　　　　　　　表11-1　　　　　　　　　　　　各宗地的具体情况 宗地 成交价 (元/平方米) 交易年份 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 A 680 1999 +1% 1.3 0 +1% B 610 1999 0 1.1 0 -1% C 700 1998 +5% 1.4 0 -2% D 750 2001 -1% 1.6 0 +2% E 700 2002 0 1.3 +1% 0 F 2002 0 1.1 0 0 　　该市地价指数见表11-2。 　　　　　　　　　　　　　　　　 表11-2　　　　　　　　　　　　地价指数表 年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112 　　另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。　　试根据以上条件，评估宗地G在2002年的价格。答案:　　[解] 建立容积率地价指数表，见下表。  容积率  1.0  1.1  1.2  1.3  1.4  1.5  1.6    地价指数  100  105  110  115  120  125  128  　　可比实例A：680×(112/110)×(100/101)×(105/115)×(100/100)×(100/101)＝620　　可比实例B：610×(112/110)×(100/100)×(105/105)×(100/100)×(100/99)＝627　　可比实例C：700×(112/107)×(1