不动产估价7收益还原法.pptx

第五章收益法;一、概念 ;适用性 ?? 具备获取经济收益能力的房地产物业。 ?? 不论估价对象当前是否实际作为收益性物业使用。 ?? 不适用于公用、公益性房地产的估价。 优点 ?? 估价原理与投资者的决策过程具有一致性，估价结果易于得到认可。 ?? 具有较强的理论优势。 局限性 ?? 估价师在收益率/资本化率、未来净收益等方面的主观判断对估价结果具有高度影响。;五、操作步骤 ;§4-2 收益还原法的计算公式 ;通常以年为单位;2、净收益每年不变且还原率不变 ;公式用途：; 例4-1：某房地产于2009年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2015年4月1日的收益价格。 ;例4-2; 例4-3：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。 ;市场比较法中土地使用权年限修正 ;例4－4：;　;a发生在期初;;二、纯收益是等比例变化;例4－5;三、纯收益按一定数额递增;例4-6;递减没有无限年;四、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 ;例 4-7;例 4-8;§4-3 纯收益及收益年限的确定 ;一、纯收益 （净收益）;运营费用＝有效毛收入×运营费用率;（二）不同类型房地产的净收益求取 ;（三）有形收益和无形收益 ;;例4-9;（2）二层价格计算 ;例 题;二、收益年限的确定 ;（一）土地估价 ;1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 ;2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 ;【例】某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计，2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。;【解】注意区分过去收益与未来收益问题。该宗房地产在2004年底的收益价格为：;§4-4 剩余技术;1.土地与建筑物的组合——房地产 综合资本化率??求取房地产价值时应采用的资本化率。 在评估土地与建筑物合成体的价值时，应采用土地与地上建筑物共同产生的净收益，同时选用综合资本化率将其资本化。; 土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。 这时对应的净收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益)，不包含建筑物带来的净收益。 房屋资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。 这时对应的净收益应当是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物的净收益)，不包含土地带来的净收益。 ;综合资本化率(R0)、土地资本化率(RL)、房屋资本化率(RB)三者 的关系(1);【例】某宗房地产的土地价值占总价值的40%。由可比实例求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。求综合资本化率。 【解】 综合资本化率计算如下： R0=L×RL+B×RB =40%×6%+60%×8% =7.2%;2.土地剩余技术;无限年期的土地剩余技术的公式为：;在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的土地剩余技术的公式为： ;【例】;【解】该宗房地产的价值计算如下：;3.房屋剩余技术; 无限年期的建筑物剩余技术的公式为:;例;§4-5 收益法的应用实例;解答：该房地产是经营物业，属收益不动产，故适用收益法评估其市场价值。代表公式为：1.计算年有效毛收益 A=（500*32+650*14）*351*50%=4405050（元）2.计算年运营费用 （1）维护成本 C1=1780000*0.6%=10680（元） （2）管理成本 C2=4405050*6%=264303（元）;?;未完待续……;9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。7月-217月-21Wednesday, July 21, 2021 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。13:58:2913:58:2913:587/21/2021 1:58:29 PM 11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。7月-2113:58:2913:58Jul-2121-Jul-21 12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。1