南京某高层住宅成本规划与控制方案.docx

PAGE PAGE 14 南京某高层住宅成本规划与控制方案 工程概况 南京市某安置小区二期项目由江苏建安置业有限公司代建管理， 项目为某拆迁腾地让路所建设的安置小区。规划总户数：安置 1954户。 工程项目所在地：南京市工程类型：高层住宅 成本控制主体：开发商 项目成本控制的原则 全过程成本控制的原则 建筑工程项目全过程成本控制是指在工程项目确定以后从项目施工的准备阶段开始 , 经过项目施工 , 到项目竣工交付 , 及使用后的保修期结束的每一项成本活动都要纳人成本控制 的轨道。也就是说 , 成本控制工作要随着项目的施工进展各个阶段连续的进行 , 使施工项目的成本自始至终处于有效的控制之下 , 既不能疏漏 , 又不能时紧时松。 责权利相结合的原则 成本控制是建筑企业管理的重要内容， 是企业内部经济责任制的重要组成部分， 企业内部经济责任制的落实是成本控制的重要保证， 明确项目负责人的责、 权、利是全面落实目标成本责任的前提和使目标成本得以有效控制的关键。 因此， 建议企业与项目负责人签订项目盈利合同，确立目标成本和责任，真正落实责、权、利。 节约原则 在工程实施过程中， 要节省人力、物力和财力资源，是提高经济效率的关键措施， 这也是在成本控制中最重要的基本原则之一。 具体应做好三方面工作： 严格控制成本、 费用标准， 对支出的各种费用进行监督；提高管理水平， 优化施工计划， 提高生产效率；制定有效的成 本控制机制，防止出现浪费可能性， 做到真正向管理要效益， 向技术要效益，确保预期成本 目标。 统一领导和分级管理相结合的原则 实行统一领导和分级管理相结合的原则 , 是成本费用控制的基本原则和正确处理企业内部各方关系的良好的形式。 这一原则共包括两方面的内容一是正确处理施工单位和建设单位 内部各级各部门组织在成本费用管理中的关系 , 把施工过程中的各个环节设各级组织部门的 成本费用管理结合起来。 二是正确处理财务部门与施工技术、 经营计划、劳动工资、行政管理、物资管理等部门的成本费用管理结合起来。 项目成本控制的主要内容 决策阶段的成本控制 在项目投资决策阶段， 开发商应该着重考察投资环境， 产品的市场价值， 项目的工程类型与规模，经济技术指标，交通条件，市政配套情况，建材与设备的供应情况等，该阶段开 发商的工作必须注意与可能发生的风险结合起来，包括融资风险、市场风险、政策风险等， 对可能发生的项目成本风险起到总体控制的作用。 房地产开发投资决策阶段的其主要发生的费用是机会分析费、 市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。 这些费用占整个房地产开发的费用比例很小， 主要是智力性投入， 并且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等 要素费用的投入， 但决策工作产生的结果会对开发项目的整体使用功能、 基本实施方案和主要要素投入做出总体策划和安排，决策的优劣将直接影响整个项目成本控制的好坏。 决策阶段成本控制要点 投资决策是产生工程造价的源头，这一阶段耗资约占总投资额的 0.5%-3%，但能有效提高项目的投资效益。 对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置最直接、 最重要的手段。 工程建设项目的各项技术经济决策， 对项目的工程造价有重大影响， 特别是建设标准水平的确定、 建设地点的选择、 工艺的选择、 设备选用等， 都直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，投资决策阶段对工程造价的影响可高达 70%-80%，因此投资决策阶段是项目工程造价控制的基础， 它直接影响各阶段造价控制是否科学合理。 其重点主要表现在以下方面： （ 1）积极做好项目决策阶段前的准备工作，认真搜集有关资料，如设备运行情况、设备技术参考。 （ 2）切实做好项目的可行性研究报告，并根据市场需求及发展前景合理确定工程的规模及建筑标准。编写具有较强说服力和可行性的利息申请。 （ 3）科学进行工程项目的效益分析、编制工程投资估算。投资估算编制要有依据，尽 可能细致全面。 从现实出发， 充分考虑施工过程中可能出现的各种情况， 充分考虑市场因素， 使投资尽可能与实际情况相符合。 决策阶段成本控制流程图 房地产市场 房地产市场 及销售信息 销售部 策划部 投资估算 审核组 审核后的 投资估算 项目可研 及评估报 项目经理 资金筹 措计划 财务组 评估意见 制定成本控 制目标体系 副总经理 决策阶段成本控制相关部门职责 （ 1）项目经理：审查项目建议书、可行性研究报告及评估报告；向上级汇报并提并提交审核意见；审核资金筹措计划。 （ 2）策划部：负责项目建议书；负责规划、可行性研究报告及评估工作。 （ 3）销售组：负责收集客户资料，市场调查；处理销售资料情况，为策划部提供策划依据。 （ 4）财务组：编制资金筹措计划；制定成本控制目标体系。 （ 5）审计组：审核投资