为什么都10几年了,你看到房地产调控还是那么兴奋？.doc

为什么都10几年了,你看到房地产调控还是那么兴奋？ 为什么都10几年了,你看到房地产调控还是那么兴奋？ 为什么都10几年了,你看到房地产调控还是那么兴奋？ 为何都10几年了，你看到房地产调控仍是那么喜悦？你在前线旅行怒刷朋友圈，我在后方加班调控房地产。为了给祖国母亲庆生，12个城市拼了，节假日也可是了，全 部加班加点排着队发A4纸出台差不多相同的房地产调控。 人民民众喜大普奔向他们发去了夸奖信：北京、天津、成都、 郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、佛山还有城市，正在排队的路上。最好不要同一天出，上不了头条啊。要买房的民众期望房价下跌的那颗心，天知地知你 知我知，大家都知。有人在后台留言说：深圳出政策了，冬季来了，百姓全被套在房子了。我真想反问一句：都 10 几年过去了，为何你看到房地产调控仍是那么的喜悦？一 点记性都不长吗？ 有道德的说一句：真的不要仿佛干柴碰 烈火久旱逢甘霖似的那么喜悦，我这么说是为了防备你几年 后又要指天骂地骂政府沦入塔西佗圈套。这10几年的楼市， 向来都是：一松就乱，一紧就死。死了还松，松了还乱。活 脱脱就是一只猴子上蹿下跳。 我没有原由感觉，这一次会是例外。有朋友问我怎么理解政策，我给了这么几句话： 1、这一轮的狂涨、这一轮的调控，2009-2012年都发生过， 没什么不测的。 2、深圳是不该当出政策的，但再出调控我也能理解，半年 前的调控太温柔了。 3、市场自然会由于这个出现调整，房子交投会进入冰河期， 房价也会有些调整。 4、房价小幅涨跌是最不错的期望，但不要期望政策令房价 大跌，政策干涉的目的素来都不是来终结牛市的，我没感觉 此次会例外。 5、资本不会如政府所愿流向三四线城市帮那边去库存，要么会转移购置美元财产，要么就去推高CPI。由于和上一轮 楼市对比，房地产已经发生了深刻变化。 我们先来对照这一轮的狂涨和调控，和上一轮的狂涨和调 控。 2008年4万亿出台，2009年初，各地政府密集放宽房地产 政策，比方广东的粤15条，就是在那一年，深圳房价也是 狂涨了1倍不只。福田的一些二手房，1年内从1万多快速 上到3万多。龙华新区的一些新房，从1万直奔25000以上， 那是我们记忆特别深刻的事件。相同的地王抢镜。 直到2014年末，这个价钱曲线才开始变得峻峭， 1年多的时 间，房价从不破3到破5。这个过程发生了什么？ 此刻的调控手段基本回到了过去，力度也更强，深圳号称全 球最严。可是有一个大环境的不同：此刻的钱币政策仍是偏 宽松，利率处在降息周期。等于说：经济仍旧需要刺激，房 地产（一二线）需要降温。 这样的宏观环境，决定了我们需要给出这样一个判断：我并不是以为我们的政府没有终结房地产大牛市的能力，而是政府还没有这个意向。由于偏宽松的钱币政策并无改变，处于历史低点的低利率环境也没有改变。这一轮密集调控的政策目标，和过去10年里全部的调控，实质上并无不同：都不过给狂涨的楼市降温，而不是要主动、提早捅破泡沫。这是大的判断，长久的判断决定短期的行为。 是的，深圳的调控是全世界最严，但这不意味着房地产对深圳 不重要。重要不重要别光靠嘴硬，看数据就知道了。这是 深圳过去3年的固定财产投资和房地产单项投资的数据，来 源是深圳历年的统计公报：“2015年整年达成固定财产投资额3298.31亿元，比上年增添21.4%。此中，房地产开发项目投资1331.03亿元，增添24.5%；非房地产开发项目投资1967.27亿元，增添19.4%。” “2014年整年达成固定财产投资额2717.42亿元，比上年增 长13.6%。此中，房地产开发项目投资1069.49亿元，增添 22.0%；非房地产开发项目投资   亿元，增添  8.8%。” “2013 年整年达成固定财产投资额  亿元，比上年增 长14.0%。此中，房地产开发项目投资  亿元，增添 20.5%；非房地产开发项目投资  亿元，增添 10.7%。” 2013-2015年，深圳房地产投资在固定财产投资的占比分别 是：35.5%、39.4%、40.35%。这个比率最高明过全国多年平 均水平的靠近1倍。并且，房地产投资每年的政府远远超出非房地产行业。 是否是有点不测？是否是和你对深圳的传统认识有些不相同？你不可以光看深圳不依赖土地财政就得出房地产对深圳不重要的结论。假如你还以为，一座房地产占固定财产投资比率高达4成的城市，还真的会想着把房价搞大跌，那我以为实在太不科学了。这不是绑架，这是赤果果的事实，我用不着恐吓你。大规模启动城市更新以后，房地产对深圳的重要性事实是在上升。假如房价大幅下跌，开发商集体不 投资。你以为深圳政府会干什么？再来谈下一个问题，我们要判断调控能起到多大作用，第一要搞清楚房价是为何 涨上去的。什么东西改变了，什么没有改变