[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题35.docx

[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题35 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题35 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题35 土地估价实务模拟题35计算题(答题要求列出算式，计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分，计算过程保留两位小数，最后结果保留整数，单价的单位为元/平方米、总价单位为万元。)问题:1. 某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下：宗地面积 4500平方米，商住综合楼用途，出让年限为50年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积 15 600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，5～16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。 又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/平方米，销售税费为售价9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年 40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原率为8.5%，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。 答案:[解] (一)审题  该题与综合计算题有许多类似之处，所不同的是：①对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料，而不是交易案例，在求取方法上存在差异；②投资回报率未给出计算基数。审题时还要特别注意题目中所提到的“地价款”的具体含义。  (二)方法选择与解题思路  1．方法选择  根据题目所给条件可想到采用剩余法，预期开发价值可通过收益还原法间接求出。因地价款为分期支付，可能会给应试者带来疑惑，是否需要分期计算利息。但仔细分析不难发现，尽管地价款为分期支付，但实际上题目中所提到的“地价款”即为开发前一次性投入的地价款。因此．仍可按正常情况，用剩余法求得所应支付的地价款总额，乘以40%即可得到开工时应交纳的地价款。  2．解题思路  先用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。  (三)公式与计算步骤  1．适用公式  全额地价＝不动产总价－建安费－专业费－不可预见费－利息－税金－利润  2．计算步骤  (1)计算开发总价值。  ①住宅部分：  5000×9600＝4800(万元)  ②商场和地下停车场部分：  商场租金＝5×4000×365×70%＝511(万元)  地下停车场租金＝60×480×12＝34.56(万元)  租金总收入＝511+34.56＝545.56(万元)  有关税费和经营管理费＝545．56X30%＝163．668(万元)  租金纯收入＝545.56-163.668＝381.892(万元)  价格＝381.892/7%[1-1/(1+7.5%)48]＝5243.56(万元)  ③地上停车位部分：  租金收入＝400×50×12＝24(万元)  税费＝24×30%＝7.2(万元)  租金纯收入＝24-7.2＝16.8(万元)  价格：16.8/7.5%×[1-1/(1+7.5%)48]＝217.04(万元)  ④合计：  4800+5243.56+217.04＝10260.60(万元)  (2)建安成本及专业费。  ①商场和地下部分＝2500×6000×(1+3%)＝1545(万元)  ②住宅部分＝2000×9600×(1+3%)＝1977.6(万元)  ③地上停车位部分＝50×500×(1+3%)＝2.58(万元)  ④合计：  1545+1977.6+2.58＝3525.18(万元)  (3)销售税费：  5000×9600×9%＝432(万元)  (4)利息：  利息＝总地价×[(1+8%)2-1]