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[土地估价师考试密押题库与答案解析]收益还原法 [土地估价师考试密押题库与答案解析]收益还原法 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]收益还原法 收益还原法一、判断题问题:1. 实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。答案:B[解析] 可以直接用于评估，作为评估的依据应当是客观收益。问题:2. 承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。答案:A[解析] 利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。问题:3. 收益还原法里用到的收益是指客观收益。答案:A[解析] 客观收益是收益还原法里用到的收益。问题:4. 地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。答案:A[解析] 收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素理论分配理论。问题:5. 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。答案:B[解析] 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率可以相等，也可以不等。问题:6. 综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率。答案:A[解析] 根据综合还原率概念：综合还原率是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。问题:7. 土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。答案:B[解析] 还原率=安全利率+风险调整值。土地还原利率的大小与土地投资的风险成正比。问题:8. 采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。答案:A[解析] 安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。问题:9. 收益还原法的关键是还原利率的确定。答案:B[解析] 收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。问题:10. 估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。答案:A[解析] 土地的收益分为有形收益和无形收益，所以估价时要考虑各种无形收益。问题:11. 土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要因素之一。答案:B[解析] 影响地价的主要因素应当是收益和还原利率，年期对土地价格有影响，但不是影响地价的重要因素。问题:12. 土地还原利率一定时，土地收益越大，则地价越高。答案:A[解析] 根据公式P=a/r，可知该答案是正确的。问题:13. 实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。答案:B[解析] 应以土地的客观收益作为评估依据。问题:14. 自用或待开发的土地由于没有产生的收益，故不能用收益还原法评估。答案:B[解析] 自用或待开发的土地具有潜在收益，也可用收益还原法进行评估。问题:15. 土地收益可以分为有形收益和无形收益，均可以用货币形式表现。答案:B[解析] 无形收益难以用货币来表现。问题:16. 收益还原法里用到的收益是指客观收益。答案:A[解析] 收益还原法应该使用客观收益，即正常使用下收益。二、单选题问题:1. 求取土地收益及确定 是收益还原法的关键。A.经营费用B.土地租金C.投资利率D.土地还原率答案:D[解析] 用收益还原法求取土地价格的关键是求取求取土地收益和合理确定土地还原率。问题:2. 确定还原率可采用安全利率加上 调整值的方法。A.通货膨胀B.利息C.贷款利息率D.风险答案:D[解析] 安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率一安全利率+风险调整值。问题:3. 从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的 获利率。A.资本B.土地C.项目D.房屋答案:A[解析] 从纯理论上讲，还原率等于获取纯收益具有同等风险和资本的获利率，也是采取安全利率加上风险值调整确定还原率的原因。问题:4. 收益还原法求得土地价格通常称为 。A.收益价格B.比准价格C.积算价格D.地租价格答案:A[解析] 收益价格是收益还原法求得的土地价格。问题:5. 理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。A.地租B.区位C.级差地租D.剩余价值答案:A[解析] 收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。问题:6. 收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与 费用。A.评估