某新城项目案例分析报告.pptVIP

津南新城项目案例分析 碧桂园项目组 2011年5月29日 目录 PART1 PART2 PART3 基础信息 产品打造 营销推广 PART4 应对策略 基础信息 PART1 天津碧桂园 津南新城 地理位置：天津市津南区天津大道与东沽路交口，距离本项目约6公里 项目四至：东临塘沽、西临双港镇、南临老海河、北临 滨海高科技术产业园区 开发商：雅居乐地产、富力地产、合景泰富和世茂房地产四公司联合开发； 物业类别：住宅、酒店、公寓、办公，产品首期为精装修交房 建筑面积： 301.1万平米 容积率：约2.47 楼面地价：2341元/平米，楼面成本较高，相对本项目存在一定劣势； 项目评价：整个地块中住宅部分由9个地块组合而成，容积率也从1.8-2.7不等，住宅部分综合容积率2.25，如此高的容积率决定了该地块只能以高层住宅为主，通过不均衡容积率规划配以别墅等低密度产品。 项目基础信息 咸水沽核心地段的综合型大盘项目 交通情况 公交线路：165路，629路，705路，719路，808路等公交车均可到达项目； 地铁交通：临近规划中的地铁6号线天南镇站（线路目前正处于研究规划阶段）； 紧邻天津大道：线路首发外环线津沽立交桥，终点为滨海新区的中央大道，是连接双城的重要交通干道； 社区专属：社区入住后将设置社区专属直通车，供小区业主使用，由项目直达地铁一号线终点站柳林站； 项目紧邻天津大道、对外交通条件便捷 区域配套设施 咸水沽第三小学 津南区政府 和兴口腔门诊 华润万家超市 咸水沽一中 上刘庄卫生院 上刘庄卫生院 津南区实验小学 咸水沽核心区域、配套设施完善 月坛十字 项目距离月坛十字约1.5公里 开发商品牌 开发商由富力、合景泰富、雅居乐、世茂四大港交所上市企业通力合作、联合造城，具有一定的品牌知名度基础 以富力地产为首，自2006年进入天津市以来，先后打造了富力城、富力津门湖、富力桃园、富力中心等项目，并以高端住宅为主，在天津的品牌认可度较高； 富力地产打造的富力城项目是天津市第一个大型旧城改造项目，得到了南开区乃至天津市人们的认可，是当前天津市核心区域重点高端项目； 富力津门湖项目作为天津市少有高端大盘项目，自开盘以来在梅江区域业绩惊人，得到了市区人群的广泛认可； 对本项目影响 项目位于咸水沽核心区域，其主要辐射区包括咸水沽镇、双港镇、大寺镇等地缘区域； 在天津大道的牵引作用下，使得河西以及滨海新区大部分客群比较关注，后期将直接对本项目客户产生分流。 外环线 咸水沽镇 双港镇 大寺镇 津港公路 天津大道 碧桂园 津南新城 将对本项目地缘型客户分流影响较大 产品打造 PART2 项目规划指标 项目 数据 总占地面积（单位：平米） 1289226.5 总建筑面积（单位：平米） 3010900.75 其中 住宅 2482834.03 商业金融 478866.72 教育 49200 容积率 住宅 2.25 商业金融 5.5 教育 0.52 绿化率 ≥30% 地块中公建体量达48万平米，如此大体量的公建设施将为项目带来一定的开发风险 48万平米公建包含五星级酒店、中学、小学、商业街、超高层写字楼，内部配套设施规划完善 项目整体规划 首期预开盘产品，包括7栋33高层产品，可售面积达86900平米，预计2013年左右交房 低密产品规划区，包括48栋独栋和17栋洋房产品 项目教育设施以及商业规划区，总建筑面积达54万余平米 津岐公路 项目规划公建区，将来津南区政府将迁址于此 项目规划以低密产品沿海河排布，超高层沿津岐公路排布，中间以高层产品为主 低密产品临河打造，尽享区域景观 项目规划的双子城，高达180米，预计津南区政府将迁址于此，是未来津南区的地标建筑 项目地块情况 项目周边路网较发达；总体划分为9个地块滚动开发 项目首推B区货量（2011年），其次推H区； 项目产品分析 户型配比计算 户型类型 各户型面积 各户型面积比 各户型套数 各户型套数比 64平米（大一居） 4224 1.28% 66 1.90% 85平米（小两居） 46998 14.19% 558 16.09% 87平米（大两居） 44370 13.40% 510 14.71% 90平米（小三居） 133380 40.27% 1482 42.73% 105平米（三居） 6831 2.06% 66 1.90% 123平米（大三居） 95397 28.80% 786 22.66% 合计 331200 　 3468 　 90平米小三居占比达40%以上，主要针对刚需、刚需改善客户为主； 项目B区面积和户型统计（建筑面积约33万平米） 项目首推B区产品主要以90平米三居、小两居为主