江苏连云港金源凤凰城项目营销诊断报告_67PPT_XXXX.pptx

连云港金源·凤凰城项目营销诊断报告金丰易居-普润地产 ︴2010年6月 上海诊断的思路针对项目的滞销提出的一系列市场分析、营销解码和解决方案。必须以针对目前市场环境、项目推案节奏、项目营销方案为问题解决的原则，为项目打开营销瓶颈。项 目 概 况从项目经济指标和规划内容看，本项目属于拥有多个配套资源和卖点的综合性大盘项目名称：金源凤凰城所属区位：连云区平山转盘处项目体量：42万㎡ 其中住宅体量30万㎡ 商业配套体量12万㎡产品涵盖：联排别墅、多层公寓、 小高层公寓、商业街及 办公商住楼物业附属配套：山顶公园，嘉年华游乐场开发周期：四期（目前已开发两期）项目推案情况项目共计推出9万㎡，一期去化完毕；二期销售至今7个月，10年后销售出现瓶颈，去化速度缓慢项目二期2009年11月开盘当期推出：8栋6层多层;7栋11-18层小高层; 共计582套；户型面积配比：一房192套占32%两房126套占21%，三房256套占44%，四房6套占1%销售情况：20%项目一期2008年5月开盘当期推出：6栋11层小高层;3栋6层多层;联排:4栋; 共计251套；户型面积配比：三房210套占83%四房18套占7%，联排23套占23%销售情况：售罄项目推案情况项目至今推售产品中小高层体量占三分之二，多层产品体量占三分之一，多层产品去化优于小高层推案时间推案量推案套数详细描述2008-04-21 13401 108本期推案推出3栋多层，共有2种房型，三房有90套，面积在116-123平方米；四房有18套，面积为145.04平方米；2008-07-3014747120本期推案推出3栋小高层，共有1种房型，三房有120套，面积在112-134平方米；2008-11期推案推出4栋联排别墅，共有1种房型，联排别墅有23套，面积在260.35-260.39平方米；2009-11-2621223192本期推案总共推出8栋多层2010-04-1234179390 本期推案共推出7栋11-18层的小高层2008年11月前一期推案共计251套2009年11月后一期推案共计套582套成 交 情 况从成交情况看，销售成交均价处于市场低位，并不是项目成交不合理因素；除开盘阶段，去化速度情况却有严重萎缩状况；2008年2009年2010年月均成交6.8套成交均价3756元/㎡月均成交19.1套成交均价2959元/㎡月均成交16.5套成交均价3368元/㎡项目均价平稳上升，月均逐年成交下滑我们看到：1、本案目前在市场中的成交价格低位运行。2、项目开盘至今去化速度逐年降低，较为缓慢。3、项目初始规划配套的公园、游乐场、12万商业配套未有落实。我们从六个角度来发现造成项目滞销的罪魁祸首…问题推导思路区域市场供需研判区域市场问题？竞争个案表现研判解决思路核心卖点开发策略项目自身问题？企划包装营销服务区 域 概 况连云区与市区由于距离过长对于房地产不能形成关联；但区域自身拥有多个产业使之形成房地产发展基础连云区25公里新浦区区域位置：位于连云港市区东北侧区域面积：500平方公里区域人口：12万左右支柱产业：港口、旅游业、核电、药业海州区区 域 环 境连云区区域环境优越，具备山水海滨城市特质，同时有大型支柱产业发展；连岛大沙湾核电站花果山港口产 业 基 础当地港口和旅游产业对于房地产开发和人口导入没有实质性促进，区域房地产市场需求受限排名港口名称吞吐量1上海港4.43亿吨2宁波港2.69亿吨3广州港2.51亿吨4天津港2.41亿吨5青岛港1.87亿吨6大连港1.7亿吨7深圳港1.53亿吨8秦皇岛港1.70亿吨9连云港1.12亿吨10营口港8028万吨旅游业发展地带旅游业过路客不足，产业人口相对固定，影响区域人口增长幅度港口业发展地带2008年连云港港口吞吐量达到亿吨级别，在国家港口排名中名列第九。旅游业却处于不温不火状态，虽然拥有江苏第一高峰的花果山和第一大岛的连岛，但区域内游客稀少。区域在售个案分布区域目前在售个案供应充足，相对于人口基数连云区房地产过度开发楼盘整体体量已售量余量未来一年供应去化速率爱丁堡60万10万50万10万25套九和国际新城75万18万57万10万60套好莱坞33万3.5万29.5万5万15套帝豪水榭花都52万10万42万7万5套映象西班牙27万3.5万23.5万8万20套日出东方17万方7万10万5万15套四季花城71万方45万26万10万35套合计360万241万63万预计目前市场主要在售楼盘价格箱体在3400-4600元/㎡之间区域内新政前区域内楼盘月均去化在25-30套左右，去化速度相对较为平均，新政后去化在15-20左右未来一年内市场供应量将达到63万方，市场供应充足区域成交量价走势连云区09年市场量涨价低，各项目迅速去货；而10年市场价