思源经纪青岛某某四季花城营销策略.pptxVIP

「青岛·万科四季花城营销策略（讨论稿）」2008/03/29汇报思路项目情况销售目标市场分析产品支撑客群属性营销策略执行方案项目情况（可售资源分析）项目整体可售面积:一期：109025 ㎡二期： 76835 ㎡三期： 49635 ㎡ 合计：235495 ㎡三期二期一期1.1期51680㎡ 08年可售面积：51680 ㎡ （1.1期）销售目标推出29775平米，实现销售20000平米，去化率60%以上。目 标价格目标08年实现均价4900元/平米（含600元装修费用）品牌目标确立万科品牌在即墨房地产市场绝对领导地位08年销售任务目标首期开盘时间：2008年10月1日 销售条件：1.1期取得预售许可证 示范区、样板间（1T4两房、1T3三房、情花一层）去化率支撑？ 总体任务目标任务分解200套的销售任务08年度销售20,000平米积累客户600组累计到访1800组客户每月平均累计到访300组客户（6月份—11月份）08年销售任务目标分解客群支撑？阶 段营销准备阶段亮相阶段蓄客阶段开盘热销阶段时 间4月份—5月份6月份—7月份8月份—9月份10月份11月份12月份客户积累（基本需求）——A类45名B类110名C类160名A类65名B类140名C类240——————销售计划 ——————65%25%10%销售面积 ——————1.3万0.5万0.2万销售套数 ——————1305020说明：根据一般状况下各类客户的最终成交率，蓄客目标比例分别为：A类1:1 B类3:1 C类：5:108年推盘计划首期开盘：10月1日 推出1#、4#、6#，共167套产品类型：情花16套；两房套124套； 小三房16套。开盘目标：积累客户200组，当日销售100套，至月底销售 120套，销售率60%推盘思路：户型搭配、高中低端产品搭配产品支撑？二次加推：11月1日 推出2、14#，共122套产品类型：两房65套，小三房50套，大三房7套。推盘目标：积累客户120组，当月销售60套，销售率60%12月延续销售：20套计划全年销售200套，销售面积20000平米。1.1住宅面积商业产品层数户数1#1116010001T417141242#414010001T411.5　443#87451T311.515784#29701T39　275#64801T418　726#2480情花441610#4960情花 4+44+43214#87451T31511.578计:51680　　　47108年价格策略全项目周期销售计划建议：年度　2008　200920102011　合计销售面积(㎡)20000650007500075495235495销售单价(住宅均价)47505341582263835785(住+商均价:5851)销售额(万元)9800347174366549278137460其中：情花5000元/平米(毛坯)；电梯房4600元/平米（含600元装修）说明：该数值为综合乐观状态下市场涨幅及品牌溢价后的模拟价格，具体售价将 在开盘前两周再结合市场情况确定。价格支撑？存在的问题？去化率支撑？客群支撑？产品支撑？价格支撑？1、市场现状VS项目目标2、阻碍目标的主要问题市场现状即墨房地产市场现状 即墨市在郊区（县）市中商品房销售量位居第 二，06年占全市比重为16%； 从均价看，即墨市区均价位于开发区、城阳区、 胶南市置后，处于中间位置。重点新城住宅销售量(万平米)住宅销售均价（元）05年06年07年10月05年06年07年10月开发区77.8257.1941.92415850466052城阳区6045.851.74324940865800即墨市91.4110.586.46216626213053胶南市113118.6483.14247530383892胶州市10495.394.7226526973241平度市12.434.6515.3998213771775莱西市17.6811.3619.30115215741946即墨市住宅销售均价不含鳌山、温泉等东部区域市场现状即墨房地产供销表现供销基本平衡 2000年以来，市场整体供销平衡，2006年以来，销售略高于供应，市场需求比较旺盛；价格稳步上升，年平均 涨幅为18.3%。 2000年商品房均价为973元/平，截至2007年10月份达到3053元/平，7年期间价格平均涨幅为18.3%。2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年10月（数据来源：2000-2006年即墨市国民经济和社会发展统计公报）市场现状07年即墨房地产市场存量及土地市场成交状况07年住宅市场