第一节物业租赁概述.docVIP

第一节　物业租赁概述 ?　　一、物业租赁的形式　　1.物业租赁的概念 　　在业主或物业管理者(作为业主的代理人)为某种利益，授权租用者在规定的期限内占用物业的权利时， 物业租赁便产生了。租赁以合同形式存在，合同权利被看作个人的财产权利。租赁合同规定了业主和租户双 方的责任，租户只拥有暂时的物业占有权，而没有所有权。若非合同中的特殊条款限制，业主与租户都可以 转换他们的权利，但即使权利转移，责任对象也不变。这就是为什么租约条款中必须申明，在未经所有者授 权的情况下，租用者不得变卖、转租或将物业用作贷款抵押的原因。若业主在物业来源于：房地产E网- 房地产E网- / 倍讯易- / 租金提高(升值)后转手卖 掉，新的业主就不仅能得到房产，还享有租约契约中规定的权利和义务。 　　2.物业租赁的形式 　　(1)按物业租赁方式分。 　　①定期租赁。房产的定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期，租 期可以是一个星期，也可以是99年。当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，租用者必须把产权交还 给物业所有者。定期租赁不因所有者或租赁者死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变。 　　因为固定期限租赁有确切的终止日，因此如果业主希望通告租户租约期满搬迁，租约上必须注明截止日 期。 　　②自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。租 约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应。租约中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。该 形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。 　　自动延期租赁可由双方根据协议达成，也可依法建立。当物业所有者与租赁者之间的租赁行为，在本期 租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时，协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租 赁。一般开始于定期租赁(半年或一年)，然后转为周期性租赁。 　　周期性租赁是租用者按租赁手续所规定的期限已经到期，或租约中未指明租赁期限，租赁者依旧按原来 的方式占用物业，并照常按期缴纳租金的租赁行为。在这种情况下，实际上租金的缴纳周期就自动延续到了 下一期限，即如果租金是按月缴纳的，则延期也是按月进行的。从物业管理者的权益角度考虑，自动延期的 延长期限最好是在最初的租约中明确地规定下来，如按月自动延续等。 　　③意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿 租赁可以未经提前通知而随意中止，但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同 的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。 　　④强制占据租赁。强制占据租赁是指租户在租约到期时，在未经所有者许可的情况下强制地占用物业。 此时，除非业主诉诸法律或租户自动搬离，否则物业将被继续占用。如果租户在租赁合同规定期限内没有将 产权还给业主，所有者或其代理人(物业管理者)可以采取两种措施：一是不通知占用者就直接向法院提出诉 讼，二是默许占用者的租用行为。当所有者接受对方缴纳的租金时，即表示默认对方在意愿租赁的模式下拥 有对物业的租用权或租赁行为自动延续。物业管理者可以通过签订合法而详尽的租约来避免这一复杂棘手的 问题。 　　(2)按租金支付方式分。 　　物业管理者通常采用的毛租、净租和百分比租赁三种形式，就是根据租金的计算和收缴的形式来分的。 　　①毛租。毛租有时又称连续租赁，是租用者按期支付一笔固定的租金，物业所有者负责支付源于物业的 其他所有费用。水电等耗费通常由租用者支付，当然也可由双方预先商定。住宅租约通常采用毛租的形式。 　　②净租。净租租金要求租户除了支付规定的租金外，要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常 在长期租赁中采用，租赁时间可达50年甚至更长。理论上净租金还可以有三种形式。在第一种形式下，租户 除向业主支付租金外，还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用。第二种形式下，租户除了负担第 一种中所提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用。第三种形式下，净租金内甚至要求租户负担物业维 护和修缮等一切开销。 　　实际操作中，三类净租金形式可以交迭使用，因为它们的不同仅仅在于在多大程度上支付额外的费用。 因此，物业管理者就要在租约中明确地定义租约形式的具体内容。 　　③百分比租赁。百分比租赁通常也称为超出性租赁，常用于零售物业的租用。租用者除向所有者定期支 付固定租金外，还要根据其超出预定销售量的部分，按百分比向所有者缴纳毛租金中的部分收入。 　　大型购物中心或超市常常采用百分比租约。大型购物中心或超市的物业管理者要举办许多特别的展览， 来最大范围地吸引潜在的购物者。如常举行新车、帆船或模型等展览来吸引顾客，使人们一旦为看展览而进 入购物中心或超市时，就会进入租户的商铺购物，这