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高层楼宇的物业管理方案 　　随着社会经济的发展、建筑科技的进步，高层楼宇的兴建越来越多。尽管近年来有关高 层楼宇易造成城市热岛效应、峡谷风、光污染、妨碍空中交通、耗能大、遇险救助困难等弊端被很多人认识，但由于城市土地资源的日益匮乏及高层楼宇集中办公、经营等带来的高效 益，高层楼宇的发展势头依然很强劲，尤其是在发展中国家。本章将高层楼宇物业管理的一些共性内容加以提炼汇总，以指导对各类高层楼宇的管理。 第一节　概　　述 　　高层楼宇，顾名思义，是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住等用途的人工 建筑。随着生产力的进步、大工业的兴起、社会经济的发展，人口越来越向城市集中，对房屋土地的需求也越来越大。这种对房屋土地日益增长的需求不可能靠无限扩大城市规模的途 径来解决，于是，向空间发展、增加建筑高度便成了必然的选择。新的建筑材料、技术、设备及施工方法的发明和涌现又正呼应了这种需求和选择。于是，在19世纪后期高层建筑陆续 在欧美许多大城市中拔地而起。早在1931年，美国纽约就建成了雄踞世界第一高度达40多年、高380多米、102层的超高层建筑——帝国大厦，集中体现了当时人类在建筑方面的卓越成 就和科技水平。 　　本世纪二三十年代，我国一些大城市如上海、天津、广州也相继建起了一些八九层以上 的高层建筑，特别是在有“万国建筑博览会”之称的上海，超过十层以上的建筑就有20多座 ，最高的达24层。但在我国，真正大规模兴建高层建筑还是在70年代末以后即改革开放以后 的事。以广州为例，经过短短20年的发展，高层楼宇由70年代末的几十座，发展到现在的30 00多座(其中尤以商住楼宇为多)。建筑高度由当年雄冠大陆第一的33层白云宾馆，到63层国 际大酒店，再到后来81层高的中信广场主楼，都各领风骚只数年，更高的建筑随即就相继建成。一群群不同外形设计、装饰风格的高层建筑构成了城市的独特景观，美化了市容市貌。 广州的环市东路，因为两旁高楼“摩肩接踵、鳞次栉比”，更被人们称为城市“森林”一条街。 　　现在，高层楼宇的使用类型越来越广，包括酒店、宾馆、商住楼宇、办公大楼、功能完 善的综合大厦，涉及文化、娱乐、通信、金融、交通等各行各业。 　　那么，究竟多少层以上或高度达到多少的建筑物才能被称为高层楼宇呢？这往往与一个 国家的经济条件和时代背景有关。例如，我国通常规定10层以上的住宅和总高度超过24米高 的公共建筑及综合建筑为高层建筑；美国则规定7层以上或高度达22～25米以上为高层建筑 ；日本却把8层以上或建筑高度超过31米的称为高层建筑。　　在1972年的国际高层建筑会议上，对高层建筑的定义取得了比较统一的认识，并把高层建筑分为四类： 　　第一类高层建筑：9～16层(最高到50米)； 　　第二类高层建筑：17～25层(最高到75米)； 　　第三类高层建筑：26～40层(最高到100米)； 　　第四类高层建筑：40层以上(高度100米以上)。 ? 第二节　高层楼宇的特点和设备配置 　　一、高层楼宇的特点 　　高层楼宇较之低层楼宇不论在建筑本身、设备配置、装修档次、使用功能，还是在管理 方面都有许多不同，有其自身的特点，主要体现在以下几个方面： 　　1.建筑规模大，标准高 　　高层楼宇身高层多，必然建筑面积大(几千～几十万平方米)、建筑标准高(设计、施工、装修都是高标准)。随之而来的，使用维护要求也高。 　　2.人口集中，涉及面广 　　高层商住楼宇住户来自各行各业、不同地方、不同国籍；高层办公楼宇中，会集国内外 大小公司机构、不同业务往来人员，涉及面十分广泛。如广州世贸大厦总建筑面积10万平方 米，购买、租用写字楼宇部分的大小公司350多家，涉及16个国别，有近万人在大厦办公经 营。相对来说，高层楼宇人员素质高，对管理服务和特殊服务的要求也高。 　　3.设施设备复杂，专业化程度高 　　为了保证高层楼宇正常运转、发挥功能、生活使用方便，高层楼宇都配备了各种复杂的 设施设备，需要专业化的维护管理。 　　4.集多功能于一体，综合性强 　　现在的高层楼宇多数集商业、居住、办公、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，各部分功 用有机结合，综合性强。 　　二、高层楼宇的设施设备配置 　　高层楼宇通常配有下列设施设备： 　　1.供电系统 　　高低压配电房、配电干线、楼层配电箱构成大厦的供电系统，由配电房给配电。该套系 统除了保证大厦内工作生活用电外，还须给一些设备提供动力，如中央空调机、水泵、电梯等。同时，高层楼宇一般还要配备备用发电机组，其主要功用是在发生火灾时为消防泵、消 防电梯、消防通道照明、消防报警提供用电，也用于市电停断后的大楼供电。 　　高层楼宇供电系统的配置通常能做到分层分区控制，以节约用电。 　　2.运输系统 　　高层楼宇的运输系统指载客载货电梯、自动扶梯、消