綦江项目市场定位报告.pptx

【綦江项目】2020年开发报告Introduction Chongqing maliang real estate marketing planning co. LTD重庆马良房地产营销策划有限公司项目本体认知1项目市场分析2CONTENTS目录项目整体定位3项目规划布局4项目投资测算5第一章 TARGET ONE 项目本体认知解决问题：区域发展及地块适合做什么产品区域认知魅力綦江渝南古都，魅力綦江历史悠久，人文荟萃资源丰富，风光旖旎融合山、水、林、峡、洞为一体的美丽画卷区域发展格局东部新城东部新城为綦江后续城市发展方向，綦江城市发展主要以中部向东为主，东部新城作为綦江东部唯一居住区域，区域发展潜力大，随着万达、恒大、金科等知名开发商入驻，带动东部新城整体发展。綦江GDP綦江经济发展平稳，2019年綦江GDP达历史最高值682.73亿元，较2018增长22.87%綦江人口綦江现有人口93万人，城镇人口42万，常住人口城镇化率54.45%。 綦江现有人口95万人，城镇人口36万，未来规划人口175万人，未来人口的入住，将增加对住房的需求。綦江板块解读綦江整体生产产业主要分为3大产业区老城区：升坪工业园区、北渡铝产业园区东部新城老城区东部新城：通惠（食品）产业园区桥河组团：桥河工业园区桥河组团綦江交通綦江四高速南海高速连接重庆市与成都，距重庆仅一小时车程綦万高速连接南川，距南川仅一小时车程江綦高速连接江津，距江津仅一小时车程。渝黔扩能新规划高速路线三铁路三万南铁路渝黔高铁渝黔新线綦万高速三万南铁路G353渝黔扩能江綦高速南海高速綦江教育教育资源充沛，小学2所，中学1所，大学1所，满足项目区域教育小学：通惠小学、教师进修学校附属小学。中学：通惠中学大学：四川外国语大学南方翻译学院 通惠小学 通惠中学四川外国语大学綦江自然资源 花坝度假村古剑山本案 綦江国家地质公园国家4A级旅游景区主城后花园 风景如画重庆的“香格里拉”负氧离子丰富，是天然的避暑仙境古剑山东溪古镇綦江国家地质公园 东溪古镇中国国家历史文化古镇重庆十大名镇之一集科考、科普、旅游为一体造物者的乐园，珍贵的地学宝库綦江总结 经济：发展平稳； 产业：东部新城以农业食品产业为主； 人口：以产业人群为主； 交通：距离交通网较远，对外辐射力较低； 配套：自然、医疗、教育资源丰富，品质较低； 城市面貌：东部新城整体形象脏乱差，居住环境需要改善。项目认知项目指标项目位于綦江项目总用地面积：34381㎡，容积率为2.5，用地性质为二类居住用地。用地面积（㎡）34381 用地性质R2（B1）容积率2.5计容建筑面积（㎡）85953绿化率限高本案项目交通本案靠近通惠大道，出行交通较为便捷。距万达仅需5分钟车程三横道路名称路线通惠大道城市主干道之一，是连接老城区主要道路之一。慧登路项目周边道路，连接外国语大学两纵一站本案通惠大道项目配套本案靠近四川外国语綦江分校，项目周边配套较为完善，但周边人气较低。通惠中学本案四川外国语大学万达綦江中医院地块价值 交通资源：右靠通慧大道，交通通达性强； 教育资源：中、小学分布项目周边，教育资源充沛； 医疗资源：距綦江中医院仅3公里； 生态资源：本案靠近樱花公园。产品初步导向地块区位地块指标地块价值高地快现状· 容积率2.5· 经济持续发展中· 处于发展期· 教育资源充沛中小学分布 · 地缘性城市· 人气不足· 用地面积 34381㎡·背靠四川外国语大学 · 产业发展 带来商务人群· 缺乏商业氛围· 二类居住用地 · 城市面貌脏乱差 居住环境需改善· 交通资源便捷 临近通慧大道· 住宅老旧 缺乏品质楼盘· 靠近樱花公园产品刚需为主配套型商业住宅+商业结合地块区位、地块价值、地块现状、地块指标打造刚需型产品产品方向：住宅（刚需+首改）+社区型配套商业市场分析重点研究区域刚需型产品第二章 TARGET TWO 项目市场分析市场分析綦江政策分析重庆现行政策难放松，调控持续，坚持“房住不炒”，重提“六稳”加快建立长效机制促进房地产市场平稳发展。疫情好转，地方楼市逐步放松，因城施策，楼市维稳。限外三无人员征收房产税，停贷限贷首套房首付3成，折算后利率上浮15-20％；二套房首付四成，利率上浮20-30％，三套停贷限售主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证 》满2年后才能上市交易限价单个项目年度涨幅不能超过5%，单次调价涨幅不得超过2%，一年内的调价机会不超过3次重庆市场（住宅）市场利空，供过于求，限价持续，价格横盘新增供应252.57万方，环比增加18.73%，同比减少3.81%，备战年终冲刺，开发商加大供货力度；成交165.31万方，环比增加6.78%，同比增加8.89%，市场利空预期持续，客户观望情绪重，市场成交量低位运行；建面均价12548