鲁能成都都江堰鲁能城项目营销定位方案.pptx

成都公司 2017年 1 月 ;基本背景分析; 一、基地背景分析;都江堰以世界遗产国际旅游景区为依托，提出创新发展，转型升级，旅游做支撑；构建“一城两区”城市发展格局，实施三步走战略；;都江堰城市发展方向为依托景区，“扇形”发展，主要形成“一城两区”的城镇空间结构布局，规划将其建成“以世界遗产为特色的国际旅游休闲城市,国家历史文化名城,灾后重建典范城市”。微信公众号：地产全案 一个主城区：重点发展第三产业服务基本、城市住区和旅游配套设施。 两个功能区：青城山旅游区、都市现代农业区，两个分区形成产业要素的集聚。 青城山旅游区包括青城山镇、大观镇、玉堂镇、龙池镇、重点发展大熊猫文化旅游、山地旅游、水文化旅游、道文化旅游。 都市现代农业区包括柳街镇、石羊镇、安龙镇、崇义镇、天马镇、胥家镇、向峨乡、重点发展都市农业度假酒店、乡村田园体验区、农业精深加工和原生态展示。;成灌高速、成灌高铁进一步拉近与成都市区距离 成都二绕通车，成都三绕修建，加强都江堰与省内二级城市的沟通桥梁;该地块位于成都市卫星城都江堰市主城区二环路东段都江堰市Ⅲ大区（都江堰大道片区），东临彩虹大道，北靠学府路，南临光明街，距都江堰市人民政府1.1公里，距世界文化遗产都江堰风景区3.8公里，距都江堰火车站约5公里，距都江堰客运站约2.4公里，周围路网密集，交通体系较发达。 目标地块位于都江堰主城区，北临学府路一段，南到光明街，东侧为彩虹大道北段，西临成都树德中学都江堰外国语实验学校。;相关配套;序号;项目地处都江堰主城成熟区的外延区域，属于中小规模低密远郊项目; 二、市场分析;1、经济环境 2、人口情况 3、政策解读 3、商品住宅市场 4、商业市场 5、土地市场分析 6、整体市场小结 ;;近五年GDP增速逐年下降；经济增长支撑点逐渐收窄，区域发展面临转型;震后恢复并出现较大幅度增长，旅游产业为未来重要增长极 以国际旅游城市为最终发展目标;2005-2014年都江堰市户籍人口、常住人口;震后通过征地拆迁及新农村建设对农村约7.5万户、超过20-25万人实行安置;项目;宏观政策收紧，但对都江堰???房政策影响较小;近四年都江堰商品住宅供应量总体上升，但2016年供应回落，同比大幅下降56.7%; 成交量逐年上升，2016年成交9.4万㎡同比增长30%，4年首次出现下降，去库存周期为14.7个月； 成交价格稳步上升，2016年成交均价6336元/㎡，同比小幅上涨3.0%。微信公众号：地产全案;商业库存量巨大，销量低位平稳，供大于求表现明显;商业存量集中在都江堰城区，少量在青城山区域；;都江堰区域1-12月份的商业主要以去库存为主。其中，70㎡以下的小商铺供销存均位居高位，500㎡以上的产品为滞销面积段。;公寓仅SOHO在售，且仅乐佳广场/万达城2个项目在售，月均走量仅655㎡，存量9.9万㎡，去化周期151个月;受万达大量土地影响，近两年土地成交量大涨，成交均价较低;经济环境：近五年GDP增速逐年下降；经济增长支撑点逐渐收窄，区域发展面临转型。 震后恢复并出现较大幅度增长，旅游产业为未来重要增长极。 人口情况：震后，城镇化率成倍增长，人均住房面积接近40㎡/人，城市人口刚性住房需求相对较少 政策环境：宏观政策收紧，但对都江堰购房政策影响较小 住宅市场：供应量波动较大，成交量逐年上升，2016年去库存明显; 成交价格波动较大，2016年市场量价受万达城影响较大。 商业市场：商业库存量巨大，销量低位平稳，去化缓慢，供大于求表现明显。 办公库存量大，需求度低，主要以万达城SOHO走量。 土地市场：受万达大量土地影响，近两年土地成交量大涨，成交均价较低。;1、板块格局及占位 2、产品供求结构 3、存量结构 4、多层及小高层情况 5、多层及洋房情况 6、区域洋房分析 7、别墅成交情况 9、竞品分析 10、竞争市场小结 ;项目地处主城区核心发展外延区域，低自然资源，主要依托城市配套驱动;面积段：供销面积主要以90-130㎡为主，合计占比66%；销售占比55%；供销比0.56； 物业形态：供应面积主要以小高层、中高层为主，其中多层洋房供销比为0.37，供不应求，其中双拼和联排供销比高达2.9和1.3，有一定去化困难。微信公众号：地产全案;面积段：主要存量以90-130㎡为主，占比38%，去化周期10.8个月 物业形态：年主要存量以联排别墅、小高层为主，分别占比18%、32%，其中别墅别墅类去化周期为39个月，多层去化周期30个月，洋房去化周期为16个月。;;建筑形态 ;区域内洋房销量最好的项目为万达城，月均27套，其中90-130㎡为主力去化面积段； 洋房主力单价段为6200-68