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第五节　物业租赁案例分析 　案例一　意思表示不真实的租赁合同无效　　(一)案情介绍 　　黄×有楼房两间，其中一间于1958年出租给某市百货总店。双方在租赁契约中约定，出租人在租赁期间 如确要收回自用或出卖、出典、拆建等，得于3个月前通知承租人搬迁，承租人不得借故拖延或有任何要求 。1981年9月，黄×以房屋需要修建和自己急需用房为由，要求收回该房。市百货总店则提出，该房已做为 商业网点不能撤销，不同意退租。1982年9月，黄×领到市城建局翻建房屋许可证后，即行拆房改建，因百 货总店拒不腾房，拆房中途停止。经市有关部门调解，同年12月出租人在一定压力来源于：房地产E网- 房地产E网- / 倍讯易- / 下，不得已与承租人签定 了租赁、修建协议。协议书的主要内容是承租大要在1982年12月30日以前搬出该房。出租人应于1983年4月 30日前把房修好交承租人租用。但在市公证处办理公证过程中，出租人没有在公证书正本上签名盖章，并拒 绝受领公证文书。1983年4月房屋修好，承租人要求用房，出租人不承认公证文书，坚持要求按1958年的租 赁契约收房自用。为此，诉讼到法院。法院经审理认为，由于双方所订租赁、修建协议并非出租人真实意思 的表示，故协议无效，不予保护。至于公证问题，出租人没有在公证文书正本上签字，此公证不能成立。本 案应按1958年双方所订的房屋租赁契约的规定处理。据此判决如下：双方于1982年12月所签订的租赁、修建 协议无效，出租人因自己急需用房，确要收回自用，承租人应于判决生效后3个月内搬出现承租房。 　　(二)范例评析 　　合同，是当事人双方意思表示一致的协议，是一种民事法律行为，它表现的是民事主体基于一定目的而 确立双方之间的权利和义务关系。这种协议必须是民事主体在自愿意志的情况下作出的不受非法干涉、威胁 与欺诈的真实的意思表示，是表达了当事人在订立合同时的真实的想法、意识的协议。意思表示真实，是合 同成立的重要条件之一。任何以欺诈、胁迫手法使当事人违背自己意志而达成的协议都是无效的。本案中， 出租人在有关部门的压力下，不得不违背自己的意志与市百货总店重新订立了租赁、修建协议，该协议应属 无效。 　　出租人与承租人于1958年签订的租赁契约是在双方协商一致的基础上签订的，反映了双方的真实意思， 是有效的，应予保护。出租人因自己急需用房而要求收回房屋自用，依照1958年的契约是可以的，应当保护 出租人对房屋的合法所有权。 　　案例二　拒付租金的责任　　(一)案情介绍 　　某市某街26号、27号2栋砖瓦房原系王某夫妇所有的私房。1974年，王×夫妇去世，某房产为其子女王 ××、王××继承，并办理了房屋产权转移手续。 　　1983年地震，27号房倒坍，只剩一片瓦砾，26号房虽有破损但不太严重。同年4月，王氏兄弟经批准共 同出资在27号房址上建起四间临建棚，并重新登记。同时将26号房和临建棚租给了新兴食品厂，书面约定， 月租金300元，租期15年，违约金比率10％。 　　1984年新兴食品厂欲扩大生产规模，但王氏兄弟资金不足，7月14日双方达成协议，“由新兴食品厂出 资，王××兄弟办理有关房屋扩建及批准登记手续，将原来的临建棚改造为三层楼房，由新兴食品厂继续租 用。”1989年11月，新兴食品厂实行承包，新厂长金玉上任，认为原临建棚已由食品厂出资改造，该三层楼 房的产权应归属食品厂，因此拒付该部分租金1500元，双方发生争议，王氏兄弟于1990年3月诉至法院。某 区人民法院受理了此案，经审理于1990年5月12日判决：①原临建棚翻建的三层楼房归王氏兄弟所有，王× ×、王××支付新兴食品厂建房费用25万元。②新兴食品厂拒付租金违约，应支付王××、王××5个月的 欠缴租金1500元及违约金150元。 　　(二)范例评析 　　某区人民法院的判决是正确的，分述理由如下： 　　(1)某街26、27号房为王氏兄弟的合法继承财产，享有所有权，我国《宪法》第13条规定：“国家依照 法律规定保护公民的私有财产继承权。”《民法通则》第76条规定：“公民依法享有财产继承权。”继承权 ，是公民财产权利的延伸，是继承人继承被继承人遗产的重要权利。《继承法》第2条规定，“继承自被继 承人死亡时开始。”1974年，王某夫妇去世，王××、王××作为王某夫妇的合法第一顺序继承人，有权继 承其父母所留的某街遗产，对该房屋享有所有权。 　　(2)临建棚应属王××、王××所有。27号房因地震倒坍之后，王氏兄弟共同出资，在此基础上建成四 间临建棚，并取得了法定批准手续，重新对产权进行了变更登记，因此，王氏兄弟享有对该临建棚的所有权 。 　　(3)王氏兄弟与新兴食品厂订立的租赁合同有效。合同，是当事人双方明确权利义务关系并达成一致的 协议，是一种民事