20210729-中信证券-普洛斯_REIT（508056.SH）投资价值分析报告：资产优质、稳定，向上弹性可见度高.pdfVIP

资产优质、稳定，向上弹性可见度高 普洛斯REIT （508056.SH）投资价值分析报告 ｜2021.7.29 中信证券研究部 核心观点 普洛斯 REIT 底层资产运营高度稳定，租金水平弹性向上。根据 DDM 估值模 型，我们计算基金的合理价值为4.74 元/份。基金当前价 3.87 元/份，我们首 次覆盖并给予“买入”投资评级。 ▍普洛斯REIT 是物流仓储类REIT 的典型代表。于2021 年6 月21 日正式上市， 目前已经整整交易一月。普洛斯REIT 是由中金基金管理，原始权益人为普洛斯 中国，其底层资产为分布在北京、广州、苏州等地的 7 个物流产业园。物流产 陈聪 首席基地产业 业园具有天然的稳定性、稀缺性特征，历来就是不动产投资领域的重要品种。 分析师 ▍底层资产优质，租约分散度高。普洛斯REIT 资产，分布于京津冀、长三角、大 S1010510120047 湾区三大都市群，单体规模大小各异，出租率则基本都维持在接近满租的状态， 静态来看底层资产质量都比较不错。而租户基本全都为第三方客户，按现金流 来源算普洛斯关联方仅占5.7%。普洛斯的租户结构较为多样，主要租户包括京 东、美团、德邦物流、上海医药、捷豹路虎等，截至2020 年末，拥有 53 个租 户，前十大租户按合同金额和管理费占比58%。 ▍租金的涨幅可见性强，预计未来会继续跑赢通胀。普洛斯REIT 近三年的单位租 金都处于上升状态，年平均租金从 2018 年的 34.3 元、月/平方米上涨至 2020 张全国 房地产行业 年的 41.6 元、月/平方米，年均涨幅约 10%。从市场表现来看，过去几年资产 联席首席分析师 所在市场都实现了租金的增长，且增长率能够超过通胀水平，单位租金的 4 年 S1010517050001 CAGR 约在7-9%左右。在物流仓储资产存在天然供需矛盾情况下，预计未来租 金仍能保持跑赢通胀水平的增速。 ▍管理人能力强大，具有明确扩募可能性。普洛斯REIT 的外部管理人是普洛斯中 国。经过十几年的发展，普洛斯中国已经成为是中国境内最大的现代物流及工 业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域具有显著的领先地位。截至2020 年 12 月 31 日其所拥有已建成的仓储物流等物业总建筑面积约为3,170 万平 方米，居于中国境内现代仓储行业第一。此外，公司还有 1,155 万平方米的在 李金哲 建物业和土地储备。公司体量庞大，具有明确的扩募可能性。 房地产分析师 S1010520090001 ▍风险因素：宏观经济承压的风险；部分区域物流土地超预期出让。 ▍运营高度稳定，资产弹性向上，给予 “买入”评级。由于该基金基础资产项目 运营相对稳定，未来年度盈利状况和风险可预测，具备使用DDM 模型的条件。 根据DDM 估值模型，我们计算基金的合理价值为4.74 元/份。基金当前价3.87 元/份，首次覆盖并给予“买入”投资评级。