第三章收益法.pptx

;一、收益法的概念及理论依据;（二）理论依据—买方市场时期的价值观，效用价值观;二、收益法的基本思路及适用的前提条件;（二）前提条件 ; 如果你朋友欠你钱2000元，计划归还。方案一：现在就全部归还；方案二：现在还1000元，一年后再还1000元，你希望是哪种？ ;三、货币的时间价值;　 4.年金 　　（1）定义　　年金的符号为A，它表示在某一时间序列内每次等额收付的金额。　　（2）特点　　每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。　　（3）分类　　①普通年金（后付年金）　　指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年金 　　②预付年金（先付年金） 　　从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付款项。　　③递延年金　　是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。;（三）说明;四、收益法的评估程序;五、评估的基本方法;（一）未来收益有限期;例2-16： 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出未来6年每年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。 P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6] =900×4.6229=4160.59（万元）; 3、未来收益额在若干年后保持不变;（二）未来收益无限期;例2-17： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。 评估值=1200/4%=30000（万元） ;2、分段法——未来收益额在若干年后保持不变且无限期;前期 （设n=5）；后期 （t=n+1,n+2, …∞）;例2-18：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。 ; 1、永续经营条件下的评估过程首先，确定未来5年收益额的现值：  =12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6 830+14×0.6209 =49.2777万元 　其??，将第6年以后的收益进行资本化处理，即： 14/（10%）=140（万元） 最后，确定该企业评估值：企业评估价值=49.2442+140×0.6209=136.20（万元） ;2、经营50年条件下的评估过程;六、收益法的基本参数;4、有关收益额内容的主要观点 ①税后净利润 ②现金净流量 ③利润总额 说明：以上三种都可以作为预期收益额，评估人员应根据评估对象的类型、特点等具体情况，加以选择。重要的是不管选择哪种，都应准确的反映资产的收益并与折现率或本金化率的口径保持一致。一般都选择税后净收益。税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同。净现金流＝税后利润+折旧-追加投资。从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。;　例：有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金用什么指标来算？　　 可以用实际收了多少租金，比如说每天每平米3元，3元/天×面积＝实际收益；但也不一定用实际的每天每平米收3元来算，而是根据同档次的写字楼，在所处的地理位置一样的情况下写字楼的租金而定。假如同档次的写字楼一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于5元是公允的，则不能用实际收的3元而是用客观的5元来计算。 ;（二）折现率; （2）无风险报酬率　　指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得（事实上，就是没有风险）的投资报酬率。实务中，可以使用同期国库券利率或者银行存款利率。 　 （3）风险报酬率　　根据所投资的行业所面临的行业风险、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险测算这项交易所承担的风险。; 3、资本化率与折现率的关系：　 （1）在本质上是没有区别的，都表现为一种投资收益率。　 （2）二者适用场合不同。　　习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（r），用于有限期预期收益折现；资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（r）。　　（3）二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。　　 在评估中如果把未来有期限的收益折为现值