泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告.pptx

蓝溪国际（北区）营销策划报告Contents目录目标理解市场分析客户分析项目分析营销策略推广策略Chapter 1目标理解 华荣泰的目标1—在现有地块条件下，最大化的提升项目价值，树立项目形象2—实现价格平台超越（高于平台价格20% ），快速销售3—再树安溪住宅新标杆，扩大华荣泰品牌影响力Chapter 2市场分析 杏林大桥翔安海底隧道6000 6500安溪区位概述距泉州50km安溪因泉三高速、安厦高速获得空前提升。伴随交通体系的完善，安溪房地产也面临高速发展契机安溪距离泉州58公里，离厦门70公里，安溪——厦门高速的通车将缩短交通时间半小时； 泉三高速以及安溪－厦门高速建成后，厦门、泉州的辐射效应得以更快、更直接地通达安溪，同时泉州－三明的三小时经济圈、厦门－三明的三小时经济圈、闽南－南昌的六小时经济圈直接覆盖安溪，安溪刚好处于沿海经济发达县市产业往三明、江西梯度转移的第一站。距厦门70km本案美法、吾都工业区城市规划向东发展城区约15.5平方公里，城市发展方向：优化老城区，发展新城区。本案所在区域是未来城市发展的重点之一。 茶博园 老城区 特产城向西发展 中国茶都 龙湖 开发区向南发展政策解读■ 2010年10月20日-2011年2月9日 三个半月内，连续三次上调金融机构人民币存贷款基准利率，每次上调0.25个百分点■ 2011年1月26日“新国八条”正式出台 加大保障性住房供应 提高二套房首付至6成，贷款利率1.1倍 省会居民停购第三套房 未满5年二手房全额征营业税当房地产市场遭遇“史上最严厉”的国家宏观调控政策解读购房者减少，观望者增多 通过加息等金融宏观调控政策，购房门槛显著提高，有效需求锐减。投资型需求很大程度上遭到遏制 通过停止三套房贷，提高投资型需求的门坎，抑制炒房资金流入楼市，炒房门槛抬高，中小投资客被挤出市场。同时，另外一部分有投资需求的客户，将把目标转向商业地产，因此，市场上的有效需求大量减少。逼迫开发商降低房价以实现资金快速回笼 通过控制地产开发贷款，减少地产开发资金，降低原有开发资金的流动速度，增加了开发企业的开发风险，逼迫开发企业降低价格以实现开发资金的快速回笼。东城丽景锦绣家园凤冠天下版块分析——中心区域金盾豪庭区域概况：北部为凤山风景区，南部为生活区，以安溪县政府为中心，集中了优质的生活、教育、医疗和成熟的商业配套，是安溪购房置业的首选区域，因此租售市场非常活跃。区域现状：受老市区规划影响，可供开发出售的用地与房源不多，仅有大华绿洲、金盾豪庭待售。区域未来：该区域住宅受地域影响，大多属中端产品，且近年将不会有大型住宅产品出现。代表楼盘：金龙城市广场、大华绿洲大华绿洲鸿业嘉辉阳光城金龙城市广场蓝溪国际版块分析——城南板块世纪豪庭区域概况：二环路以北，河滨南路以西，通过龙津大桥和颖如大桥连接老市区。区域现状：地域宽广，教育、生活、医疗配套相对齐全，且区域内可供开发用地较多，新盘综合品质较高。区域未来：该区域集中了安溪近半的新盘，正在逐渐形成一个全新的城市副中心区，是安溪未来几年持续发展的重点区域。代表楼盘：蓝溪国际、宝龙城市广场、永隆国际滨江花苑时代广场蓝溪明珠龙湖山庄君悦华庭景糖家园宝龙城市广场永隆国际龙凤都城版块分析——城西板块区域概况：位处县城片区西面，是厦门通往安溪的必经之路。区域现状：片区属工业区规划，生活配套尚能满足基本需求，但整体档次不高。区域未来：受地域规划影响，现售住宅大多为中低端产品，片区内可供开发的土地很多，随着安溪县城向外发展和大型地产商的进驻，未来有可能出现高端建筑。代表楼盘：龙凤都城、金沙水岸三江豪苑金沙水岸御景华庭中国家居工艺城茶博汇版块分析——城东板块区域概况：该片区集中了安溪特产城、茶都、茶博园、明珠茶叶城、茶博汇等以茶叶为主的专业市场。区域现状：片区连接二环，跨界火车站，位处往泉州的必经之路，是交通运输要道，但目前生活配套尚不够完善区域未来：市政规划将其打造成以茶主题文化为核心，宜居、宜游、宜业的现代山水茶城，并将四村片区打造成以乌龙茶为主体的现代示范新城镇。代表楼盘：安溪特产城、明珠茶叶城、中国茶博汇。安溪特产城茶博园明珠茶叶城恒禾置地用地茶都市场概况——近年来安溪房地产市场投资开发情况房地产投资：2007年9.8亿元， 2008年9.7亿元，2009年7.28亿元，占城镇固定资产投资的12%。受2008年房地产市场疲软影响，及开发商心理影响，2009房地产开发投资规模和速度持续下滑。2009年房地产新开工面积20.18万平方米，同比下降41.7%，2009年商品房销售量多为之前所积压的房源。安溪县城楼盘众多，在售楼盘20个以上，正常年去化量在25-30万平方米左右，销售好的楼盘年去化量在3-5万㎡/年。市场概况——