物业管理机构培训课件.pptx

物业管理;;CONTENTS;第一节;一、物业服务企业含义： 《物业服务企业资质管理办法》第2条：指依法设立的、具有独立法人资格并从事物业服务活动的企业。 按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附属设备设施等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。 ;（二）物业服务企业的性质 物业服务企业是独立的企业法人 物业服务企业属于服务性企业 物业服务企业在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职;（三）物业服务企业的类型 2．按组建渠道划分 （1）由开发商投资设立的分支机构。主要管理的物业对象是由上级公司开发建设的房地产项目。这类物业服务企业最大的优势在于项目来源有保障，同时对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商进行协调。 （2）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来的物业服务企业。由于其转制时间不长，行政色彩较浓。 （3）由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业。其管理对象多为单位自管物业，福利色彩较浓。 （4）按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过市场竞争取得物业管理权的物业服务企业。 （5）由街道办事处组建的物业服务企业。;3．按股东出资形式划分 有限责任公司 股份有限公司 4．按经营服务方式划分 委托服务型物业服务企业。 自主经营型物业服务企业。;5．按物业服务企业内部运作方式划分 管理型物业服务企业。 顾问型物业服务企业。 综合性物业服务企业。 6．按是否具有法人资格划分 具有企业法人资格的物业管理专营公司或综合公司 不具有企业法人资格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部。; （一）“自建自管”模式的出现及其背景 1994年颁布的《城市新建住宅小区管理办法》（建设部第33号令）第一次以法规的形式确定社会化、专业化和市场化的物业管理模式为中国住宅小区管理的基本模式。然而，物业服务企业在当时不仅全国范围内没有几家，甚至在一些大中城市还是空白。为解决上述问题，政府及时提出“谁建设、谁管理、谁负责”的政策，引导、支持房地产开发企业自行组建物业服务企业，直接负责所开发项目的物业管理，这就是“自建自管”模式。 ;（二）从“建管分离”走向物业管理的和谐 1．在“自建自管”模式下，由开发商自行组建的物业服务企业存在“先天不足” 2．开发商与物业服务企业的“血缘关系”为解决物业管理纠纷带来难度 3．“自建自管”模式也不利于物业服务企业的自身建设和在物业服务市场中的发展 ; 三、物业服务企业的权利和义务 1．权利 （1）依照物业服务合同和服务办法对物业实施服务 （2）依照物业服务合同和有关规定收取服务费 （3）有权制止违反规章制度的行为 （4）有权要求业主委员会协助管理 （5）有权选聘专业公司承担专项服务业务 （6）可以实行多种经营，以其收益补充服务经费 ;2．义务 （1）履行物业服务合同，依法经营 （2）接受业主委员会、业主及物业使用人监督 （3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准 （4）接受行政主管部门的指导监督 （5）每隔一段时间（如半年）向全体业主公布一次服务费收支账目 （6）提供优良生活环境，搞好社区文化;2．义务 （7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告 （8）物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括服务费、公共收入积累形成的资产。业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。 ;第二节 业主、业主大会与业主委员会;（二）物业的使用人 在物业管理活动中，除了业主以外，物业的使用人（以下均简称使用人）也是物业服务企业服务的对象，也享有相应的权利，承担相应的义务。 使用人是指不拥有物业所有权但通过某种形式获得物业使用权并实际使用物业的人。包括两大类：一是与业主共同居住的亲友；二是物业的租户。 使用人和业主在物业管理活动中拥有权利上的最大区别就是使用人不具有在业主大会上的投票权。 ;（三）业主的权利 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 参加业主大会会议，行使投票权 选举业主委员会成员，并享有被选举权 监督权 法律、法规规定的其他权利 （四）业主的义务 遵守管理规约、业主大会议事规则和执行决定 交纳服务费用 法律、法规规定的其他义务 ;（五）业主自治自律 1．业主自治 业主“自治”即业主自己治理。在建筑物区分所有权的情况下，业主自治主要指业主对共有部分共同管理的权利，共同管理权利的核心是决策权，也就是说