维也纳森林别墅市场分析.pptx

第一部分市场调查与分析 名马作品 QQ 1758100411-1 维也纳项目概况1-1维也纳项目概况1-1-1、位置：1、维也纳森林别墅位于黄山路，岳西路交叉口，处合肥市发展和生态中轴线，紧靠城市绿色环带（二环）：南面政务文化新区，西接高新技术开发区，东向CBD中心城区，是城市的CID/CLD的双核心地段。1-1维也纳项目概况1-1-2、总体规划设想：1、本项目总用地355亩，呈长方地块，地势平坦，总建筑面积约204350平方米。以湖畔别墅、森林别墅、景观高层公寓为主1-1维也纳项目概况1-1-3、住宅规划：住宅造型错落有致，沿黄山景观大道高层公寓楼形成围合；构成丰富的外部空间景观。建筑单体造型融会中西文化，外墙色彩丰富时尚，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立体景观。建筑朝向以南北向为主，以体现尊贵品位及增加空气对流。1-1维也纳项目概况重点特色是建成集运动、休闲、娱乐为一体的纯粹别墅生活社区。本项目还将拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区服务中心等，配套设施一应俱全。保留基地原貌，营造上万平方米的人工河流，并营造立体景观。1-1维也纳项目概况1-1-4、周边交通情况：近旁合肥西站即将迎来新的发展机遇；沿怀宁路迅速抵政务中心区到达经济开发区；北去二环快速线及时融入生态、休闲区：西至蜀山风景区与CID科技商务中心；宽阔黄山路的建设是合肥绿化生态大道，同时也阻碍了道路两侧商业交融：使本项目无论是达城区还是机场都异常的便捷。?1-2 市场环境分析1-2 市场环境分析1-2-1、合肥楼市大环境1-2-1-1、政策利好，逐步升温世纪之初的2003年，宏观经济在连续几年政策的有力拉动下，出现稳步向好走势。合肥房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活跃的局面：房地产开发投资强劲回升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高 。1-2 市场环境分析2003年合肥商品房销售突破100亿大观，各大开发商加紧拓展市场空间，抢占市场制高点。1-2市场竞争环境随着住房制度改革的推行，货币化分房实现，公积金和各大商业银行的贷款支持，政府一系列优惠政策的出台，大大提高了居民的住房购买力。 “十五期间”，日新月异的轨道交通和环境建设，也将对本市住宅消费起到了积极拉动作用。1-2 市场环境分析1-2-1-2、土地一级市场控制2003年，合肥市加强对土地的供给实施严格控制，有效地抑制了一级市场，土地一级市场供应开始回落。1-2 市场环境分析1-2-1-3、 别墅开发比重不断提高合肥别墅市场由以前数量较少，逐渐转变为竞争激烈、产品同质化严重的格局 而且面临多数高品质非别墅豪宅项目的 分流市场的竞争1-2 市场环境分析竞争对手：具体分析略和庄 碧湖云溪 城市庭院蜀山名筑 南艳湖·乡村花园金色池塘（花园洋房）1-2 市场环境分析总结： 从以上列举的竞争项目可以看出（虽然采样不够全面），合肥的楼盘在定位、价格、风格、内部环境营造等方面都 既有共性、也个性鲜明； 维也纳森林别墅的形象定位上要注意与其他楼盘拉开差距，特别是针对附近的竞争楼盘。1-3 目标消费者分析1-3目标消费者分析1-3-1、目标消费群定位目标消费群定位——合肥上流阶层理由：“轨道概念”形成的地理优势：维也纳森林别墅坐落在COD/CID双核心地带环境和风格：环境幽雅，风格现代符合目标群的品位和居住要求价位：维也纳的价位（80万——200万）可以为上流阶层所接受1-3目标消费者分析1-3-2、上流阶层的生活形态分析1-3-2-1、什么是上流阶层 非体力劳动者，主要是三资企业及小型私营企业的老板、金融、贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业等行业的管理层， 即白领阶层中的精英 1-3目标消费者分析1-3-2-2、上流阶层的特征年收入在10万元以上的核心家庭社会地位在社会权力分布的层次中处于顶尖位置 大学以上学历相对其它人群，上流阶层当中归国留学生和前沿行业从业人员占的比例最高自我实现 自尊爱与归属安全生理需求1-3目标消费者分析马斯洛心理学需求层次心理需求上流阶级梦想实现基本生理需求上流阶级已实现1-3目标消费者分析1-3-2-3、上流阶层的工作态度 上流阶层相对优越的生活是以超时间工作为前提，以承担更大工作压力及更高工作强度为代价 。? 需要的话，可以每天只睡5个小时，其余时间用来工作1-3目标消费者分析1-3-2-3、上流阶层的工作态度 具有危机感、成就感双重感受收入较丰厚，事业较成功担心自己落入较低阶层对事业的拓展显得有些压力世界经济不景气时，公司裁员新员工对自己职位的威胁 ——促使他们高度敬业1-3目标消费者分析1-3-2-4、上流阶层的忧虑和对策忧虑：对衰老尤为恐惧，不论在生理、年龄上，还是在心理、知识上对策：改善居住