新版商品房买卖合同解读.pptxVIP

浙江省新版商品房买卖合同解读吴 方 荣浙江腾飞金鹰律师事务所 律师 合伙人浙江省省直律协建筑与房地产专业委员会 秘书长浙江省新版商品房买卖合同合同文本修订的背景：1、新法律法规的颁布实施(如物权法和房屋登记办法)；2、房地产开发实践的发展(如建筑形态和户型设计的创新)；3、原合同文本使用中提出的意见(如关于交房流程的投诉等)；浙江省新版商品房买卖合同本次修订的导向及特点：1、与物权法规定接轨（如车位、绿地、预告登记）；2、强化开发商信息披露义务(如关于土地使用权抵押)；3、强化房屋质量争议处理(如房屋质量鉴定)；4、强化购房者权益保护(如交房程序)；浙江省新版商品房买卖合同全新条款——第四条建筑区划内相关物业归属约定1、该条中与物权法相关的背景知识（…)；2、该条的内容表述特点(…);3、填写时应注意事项;4、此条款可能产生的法律后果（…)浙江省新版商品房买卖合同其他新增的条款及内容：1、关于节能信息的披露（第三条）(1)（2）；2、物业维修资金的约定（第五条）；3、按套计价方式下的面积差异处理（第六条）；4、土地使用权及在建工程抵押信息的披露（第十三条）；5、合同新增的附件；浙江省新版商品房买卖合同作了大幅度修改的条款及内容：1、交付条件及期限（第九条）；2、关于房屋交接的约定（第十二条）；3、关于产权登记的约定（第十六条）；浙江省新版商品房买卖合同其他修改的条款及内容：1、规划设计变更的约定（第十一条）；2、装饰设备标准承诺的违约责任（第十四条）；3、关于基础设施、公共配套设施（第十五条）；4、保修责任（第十八条）（…)；浙江省新版商品房买卖合同应注意的其他条款及问题：1、关于买受人的主体问题；2、关于商品房销售的计价方式；3、关于买受人逾期付款违约责任(…)；4、关于出卖人逾期交房违约责任；5、关于争议解决方式；浙江省新版商品房买卖合同其他：1、关于合同备案；2、关于合同补充协议(…)；3、关于合同解除问题（1)（2）（3）； 谢 谢 大 家浙江腾飞金鹰律师事务所地址：杭州市新塘路33号三新大厦10楼邮政编码：310020 Tel：0571吴方荣律师 : wfr0571@163.com专有和共有的认定原则一、认定专有必须符合三个要件：1、构造上的独立性，能明确区分；2、利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体；二、认定共有的标准建筑物的基本结构部分、公共通行部分、消防等附属设施设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有，也不属于市政公用部分；三、车位、摊位四、露台建设单位擅自处分共有部分1、擅自占用的，可请求排除妨害；2、擅自改变使用功能的，可要求恢复原状；3、擅自处分的，请求确认处分无效或赔偿；4、擅自经营的，可请求收入归入；节能规范法律层面的要求：节约能源法、民用建筑节能条例、节能信息公示办法、节能的技术规范违反该规范所产生的行政方面的责任一、行政处罚责任：1、不符合建筑节能标准的建筑工程，不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用。2、建设单位违反建筑节能标准的，由建设主管部门责令改正，处二十万元以上五十万元以下罚款。3、设计单位、施工单位、监理单位违反建筑节能标准的，由建设主管部门责令改正，处十万元以上五十万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。节能规范二、行政败诉的风险即导致下列行政审批验收文件可能被撤销：建设工程规划许可证施工许可证竣工验收合格报告三、民事方面的责任：所售商品房能源消耗指标与实际能源消耗不符的，依法承担民事责任；责任主要两类：一、可主张退房；二、可主张索赔；新版合同第四条 ??建筑区划内相关物业归属的约定在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房 平方米，坐落 ，属于业主共有。下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。1、车位， 。2、车库， 。3、 。城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照有关规定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属前款约定范围。新版合同2、当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，?约定按下列第 种方式处理：①交付的房屋套型与设计图纸一致,相关尺寸误差范围在 内,总房价款不变。② 。新版合同第九条?交付期限及条件出卖人应当在 年 月 日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用