精装修项目经营与成本控制培训讲义.ppt

精装修项目成本控制——材料控制 需强调的是制定完考核计划要密切跟踪实施过程，及时的发现问题、不断的调整纠偏，最终实现控制目标。材料考核量确定完后，即要求施工班组严格的执行。首先，施工员要将前期确定的各个施工节点的详细工艺做法对施工班组进行全员交底。其次，在班组完成首批各类节点的施工后应进行检查（首检制度），检查前期确定的工艺做法能否满足施工质量要求，检查班组是否严格按交底内容在施工。因为之前确定的考核量是基于特定的做法，如果做法不对，考核也就成为空谈。检查过程中如发现问题应立即进行调整、纠正，尔后，班组依据正确的施工工艺继续施工，施工员对施工内容进行全程跟踪检查。这一阶段应注重对班组的监督管理，因为班组不是一个或是几个人，而是几十甚至上百个工人，要统一工人的做法没有严格的检查与监督制度跟进是很难实施控制计划的，特别是前期，前期出错无人纠正的话，后期都是错的。可以说前两步都是书面的事，而最后一步即是实际实施的过程，只有过程做好了，目标才能实现。 精装修项目成本控制——材料控制 在苏州阳光新地材料考核过程中粘结剂一项两个班组相同的考核依据，结果大相径庭，一个实际用量低于考核量，另一个超过考核量25%。控制粘结剂用量应该在完成面放现阶段即要介入，明确石材或瓷砖+粘结剂施工厚度，确定墙体完成面线控制尺寸，相差较大的部位应先采用砂浆找补。在镶贴过程中也要指导班组灵活掌握，对于必须严格控制完成面尺寸的部位，比如给排水点位所在墙面，应按标准进行控制，而对完成面尺寸无硬性要求的部位，施工过程中可依据实际进行调节，以尽可能的节约粘结材料。 材料考核.xls 精装修项目成本控制——材料控制 精装修项目成本控制——材料控制 精装修项目经营与成本控制 ——开源更需节流 住宅精装修——房地产市场的发展趋势 随着人民生活水平的不断提高和住宅产业化的推进，精装修已经成为房地产市场新的发展方向。以上海为例，2008年上海新建精装修项目占当年房地产开发项目上市的比例为19.2%，至2011年该比例已经升至29%，全国其他各大中城市精装项目同比均有大幅提升。 伴随房地产市场的这一发展趋势，公司承接的精装修工程也日益增多，近几年自己也一直参与精装项目的跟踪管理，针对精装修项目的经营与成本控制是自已一直为之思索、探寻的问题。几年来沿着同行的开道足迹一路走来，结合自己在项目跟踪过程中的得失，在此谈谈自己对精装修工程在施工过程中的经营及成本控制的一些肤浅认识。 精装修项目经营——样板施工有所为 精装大标施工前一般会有样板房施工，在样板施工阶段经营方式方法上要遵循“有所为有所不为”的原则。 “有所为：材料替换、价格保护一步到位。后期大标确定需要替换经营的重点材料，在样板施工过程中立即实施；比如后期大标我们打算把象牙米黄替换为雅伦米黄以达到降低成本扩大利润的目的，那么我们在材料送样、样板施工过程中就实施到位，指鹿为马，把雅伦米黄作为象牙米黄送样、封样及样板施工；针对主要材料与供应商沟通进行市场价格保护，比如石材、瓷砖、五金、洁具等，在业主选样前及过程中即与供应商商谈价格保护措施，封锁价格信息；对一些常见石材、艺术玻璃可以自行定义名称，让业主无处可询；如果材料小样不参与大标评分的话，送样材料品质不要太高，以免在后期结算中因材料不达标而被扣款，特别是石材厚度切不可按20mm厚度送样，因为正常我们到场石材厚度也就16～18mm。 精装修项目经营——样板施工有所不为 “有所不为”：工艺做法、构造层次不可省，偷工减料不可取。样板施工过程中严格按施工规范及设计要求施工，该做的工艺及构造层次一步不少一个不漏，表里如一，严把质量关，不表露任何经营痕迹。因为在此过程中任何一个施工工艺上的经营点被业主发现后都会成为业主节约成本的方法，同时也大幅缩减后期施工过程中的经营空间，所以此阶段切不可精简做法、偷工减料。比如吊顶立板，设计节点按轻钢龙骨封双层石膏板，从施工工艺方面讲，立板采用单层与双层石膏板对质量并无实质影响，那么后期大标施工中，在不影响质量的前提下，从项目经营角度考虑我们一般会采用封单层石膏板的做法，但这样的做法切不可在样板房施工中体现，这一做法被业主发现后，其认为封一层石膏板也可以，那以后大标就按一层板做，这样造成我们后期的一个经营点就没了。同时，在样板施工过程中做好文字、影像记录及签认资料，作为后期核价、结算的佐证资料。 精装修项目经营——样板施工定损耗 材料消耗量及时核定：在样板施工过程中针对主要材料消耗数量及损耗要及时进行申报核签，作为后期大标核算报价的参照依据。主要包括石材、瓷砖、墙纸、软