物业管理及案例分析.pptx

物业管理法律制度 教 师：胡先明 物业管理概述 物业管理沿革 1、传统物业管理：起源于19世纪60年代的英国。 2、我国物业管理：我国内地的物业管理受香港的物业管理影响，起源于20世纪80年代，以广州、深圳发展得最早。（二）物业管理的概念、特点和原则：　1、物业管理的概念：是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。　2、物业管理的特点：（1）物业管理的社会化；（2）物业管理的专业化；（3）物业管理的市场化。　3、物业管理的原则：（1）业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则；（2）物业管理公司实行合同聘用的原则；（3）社会化管理、企业化经营原则；4、由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。（三）物业管理的内容：1、常规性的公共服务；2、针对性的专项服务；3、委托性的特约服务。 （四）不同用途的物业的管理：　1、写字楼管理；2、住宅管理；3、公共商业楼宇管理；4、旅游宾馆管理；5、工业厂房管理。（五）物业管理的基本环节：1、物业管理的策划阶段；2、物业管理的前期准备阶段；3、物业管理的启动阶段；4、物业管理的日常运作阶段。　（物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 二、业主、业主大会和业主委员会　1、业主：是指物业的所有人。　2、业主大会：是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。　3、业主委员会：是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。（二）业主大会和业主公约 1、业主大会的权利：（1）选举、撤换业主委员会组成人员；（2）监督业主委员会的工作；（3）通过业主公约和业主委员会的章程；（4）、批准物业管理委托合同；（5）决定物业内关于业主利益的重大事项；（6）决定物业管理的其他重要事项。3、业主大会的议题：（1）听取业主委员会工作报告；（2）审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；（3）审议与通过《业主公约》、《业主委员会章程》等文件；（4）决定物业管理公司的选聘、续聘与改聘；（5）业主委员会的换届选举与委员的增减；（6）需讨论决定的其他事项。　4、业主公约：是一种公共契约，属于协议、合约性质，是由全体业主承诺，并对全体业主和使用人有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。（三）业主委员会：　1、业主委员会的性质和地位：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。　2、业主委员会的产生与组织：（1）业主大会的产生：①第一届业主委员会，在物业行政主管部门指导下由第一次业主大会选举产生；②业主委员会每届任期一般为2年，由业主大会进行换届选举。（2）业主委员会的组织：①根据物业规模的大小，业主委员会设委员若干名，其中主任、副主任在全体委员中选举产生；②业主委员会主任通常由主要业主代表担任，住宅小区可选热心公众事业、对物业管理有较多了解、有一定威信和组织工作能力的人担任；③业主委员会聘任执行秘书，负责处理本会日常事务。执行秘书可以不是本会委员；④业主委员会主任、副主任、执行秘书为兼职或专职。主任、副主任、执行秘书和经业主委员会同意的其他人员可根据承担的工作情况获适当津贴，津贴由业主分摊；⑤业主委员会委员从业主中选举产生。每届任期一般为2年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。　3、业主委员会的权利和义务：（1）业主委员会的权利：①召集和主持业主大会；②草拟业主公约、业主委员会章程草案、修订草案并报业主大会通过；③采取公开招标等方式聘请物业管理企业，代表业主签订物业管理委托合同；④审议物业管理服务费收取标准及使用办法：物业管理服务费通常由业主委员会提出物业管理内容和标准，物业管理公司据此提出测算依据和收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定；⑤审议年度管理工作计划，年度费用预算； ⑥检查、监督物业管理公司的物业管理工作；⑦监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；⑧业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会的义务 ①筹备业主大会并负责向其报告工作；②执行业主大会通过的各项决议，接受所有业主的监督；③贯彻执行督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工