上海旭辉朗香郡项目营销策略报告_72PPT_XXXX.pptxVIP

旭辉·朗香郡项目营销策略报告2010.4CONTENT项目解读项目市场定位价格研判企划推广的目标与任务推案策略序——徐汇区、浦江畔、华泾板块旭辉·朗香郡即将登场思考：——我们有什么？我们的占位？我们的价值？我们如何实现？PART1项目解读通过对项目的认知，及市场背景的把控，发现项目的机会一、区位认知徐汇一直以来，在上海人心目中都是城市高尚地段的代名词，很多上海人都有难以割舍的“徐汇情结”徐汇——人文深厚、传统高档居住区中环线中外环间距２公里左右外环线本案龙吴路一、区位认知徐浦大桥项目地处外环线外，但交通便捷本案地处外环外，毗邻龙吴路主干道和徐浦大桥、黄浦江；位于徐汇区，与闵行区相近华联超市规划中华泾公园社区服务、文体娱乐、商业和办公服务为一体 公交站点紫阳中学华泾镇社区中心 规划中华泾镇政府位育中学二、配套认知规划中的华泾社区中心是社区服务、文体娱乐、商业一体化中心，将提升板块的商业配套。板块目前商业基本配套相对齐全，但商业能级较低，缺乏休闲娱乐配套目前配套不足，未来规划全面提升三、规划认知规划区位：位属上海市外环线徐汇区段，总体规划宽度为500米，全长2.8公里，建设总面积103.36公顷。（北至外环线的环南大道，西至老沪闵路，东有黄浦江相依，南至银都路）规划主题：规划中保留徐汇区有特点的景观元素及历史人文景观和井然有序的城市公共绿色空间，充分体现“运动保健、时尚徐汇”的规划特色建设生态系统平衡，森林特色鲜明，融自然、文化、知识、趣味、娱乐于一体的生态林带。 滨江休闲规划导入，区位提升为徐汇滨江板块被遮挡，非一线临江、无江景印象欧洲本案徐汇滨江带本案三、规划认知本项目虽处徐汇滨江带，但被“印象欧洲”遮挡，非一线临江本项目地处徐汇滨江带四、规划认知总结区位——徐汇、外环外、华泾、滨江板块徐汇——传统高尚居住生活区外环外——地域较为偏僻，但交通便捷华泾滨江板块——板块配套全面升，虽处滨江板块，被其他项目包围遮挡、非一线临江项目区位价值凸显，但略有不足五、板块竞争格局长桥板块中海瀛台华泾板块历来无商品住宅供应，属于空白；板块的直面竞争主要来自于长桥板块，与长桥板块形成一体。徐汇新城华泾板块华泾板块过往空白，长桥板块成为其指向标江川紫竹板块花园小城五、板块竞争格局项目解读——案例：中海瀛台楼盘名称:中海瀛台物业地址:徐汇区龙瑞路77弄 发展商 :中海集团建筑形态:多层、小高层、高层所在板块长桥板块开盘日期2008-4总建面:323179 ㎡销售价格非江景25000元/㎡32000-44000元/㎡（江景房）目前已推量:264495 ㎡主力面积段:80-90、150-180装修标准:毛坯、部分2000元/ ㎡剩余套数138套核心卖点：品牌企业项目、一线滨江景观五、板块竞争格局项目解读——案例：徐汇新城楼盘名称:徐汇新城物业地址:汇区龙吴路1595号 发展商 :景瑞地产建筑形态:多层、小高层、联排，双拼所在板块长桥板块开盘日期2004-6总建面:240000 ㎡目前对外销售价格无可售房源目前已推量:219234 ㎡主力面积段:80-110 ㎡核心卖点：大体量、复合型居住小区五、板块竞争格局项目解读——案例：花园小城楼盘名称:万科花园小城物业地址:龙吴路5536号发展商 :万科集团建筑形态:多层、小高层所在板块江川紫竹开盘日期2008-11总建面:260000 ㎡目前对外销售价格15000-17000元/ ㎡目前已推量:189146 ㎡主力面积段:80-90 ㎡装修标准:1000元/ ㎡剩余成交套数后期未推核心卖点：万科出品，地中海式集约型社区五、板块竞争格局板块变革长桥·徐汇新城长桥·中海瀛台江川·花园小城过往——华泾市场空白，长桥、江川板块作为区域指向标现在——华泾首个项目即将入市，永新21万㎡综合项目“印象欧洲城”填补华泾板块空白，吸引市场目光，聚焦关注度。五、板块竞争格局项目解读——板块案例：印象欧洲楼盘名称:印象欧洲物业地址:龙吴路华济路发展商 :香港永新建筑形态:多层、小高层、联排所在板块华泾开盘日期预计10年5月总建面:21万㎡目前对外销售价格20000元/ ㎡目前已推量:未开主力面积段:二房80-90㎡三房158-162㎡装修标准:3000元/㎡总套数1249套公寓核心卖点：华泾首盘，徐汇滨江城中城；永新品牌、欧式风格、精装江畔复合高档住宅项目解读——板块案例：印象欧洲经济技术指标总用地面积120756m2总建筑面积209343m2容积率1.37其中地下建筑面积43761m2地上建筑面积住宅155191m2商业4750m2会所2141m2幼儿园3500m2总计165582m2容积率1.37绿地率40.00％住宅总户数1417项目解读——板块案例：印象欧洲产品单元类型套数单套面积产品配比一室户一室一厅3369-812.49%