嘉祥城市广场策划方案.pptx

嘉 祥 城 市 广 场 整 体 销 售 策 划 方 案（一）《项目商业定位建议及操作报告》项目商业定位建议及操作报告首先，感谢贵司赋予我司对嘉祥城市广场项目这样一个充满挑战的全新的区域化项目开展产品发展定位与建议工作。同时感谢，本项目工作组在市场和项目策划方案撰写过程中贵公司予以的协助，所提供的相关信息和项目数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。本次产品操作建议报告，是根据对贵公司项目基础指标、结合现实市场状况并针对其进行侧重的产品分析，一切基于市场及我公司过往之操作经验。本次提报仅为初稿，如有不当之处，敬请指正！本次产品操作建议报告内含四套商业销售方案。目 录项目简介形势分析—项目SWOT分析，市场分析市场定位—市场定位、功能定位、客群定位营销策略—整体营销策略、推广策略、营销模式营销目标—各销售节点销售预期人员配置总结项目简介嘉祥城市广场项目位于伊宁市解放西路红苹果酒店旁、上海城对面。项目规划用地面积8741㎡，总建筑面积32660㎡，地面与地下停车位455个；距大型客运站伊犁州客运站及伊犁师范学院600—800米左右，目前已开通公交车1路、101路、12路、11路共四条公交线路；项目周边商业配套以餐饮和汽配 项目所在区位图 为主！项目开工、开盘及交付时间待定。项目商业为：地下负一层商业， 地面四层商业。项目住宅为：5-19层，住宅建筑 面积为23900㎡。完善且正确的营销方案可以在项目 前期蓄积更多的客户，实现项目开 盘热销、短平快的销售目的。形势分析项目SWOT分析优势（Strength）1、项目地块位于伊宁市主城区范围内，临近开发区，是目前伊宁市的汉族人的主力居住区，周边配套逐步完善中。2、目前已开通公交车1路、101路、11路、12路共四条公交线路 ，交通配套条件优良。3、项目规模总体量较大，容易做成品牌项目和可延续性项目。4、临街面宽，项目展示力强。5、项目周边居住小区有上海城、城市花园，居住氛围较高。6、自身拥有较大规模的商业配套，另有多家银行网点，商业基础牢靠。形势分析项目SWOT分析劣势（ Weakness ）1、项目周边商业模式均为餐饮和汽配，周边环境较差。2、项目周边无大型医疗配套及中小学配套。3、项目周边1公里范围内无购物商圈，商业环境档次较低。形势分析项目SWOT分析机会（Opportunity）1、目前项目周边除海事大厦外无大型购物商业，海事大厦的商业定位与本地消费市场格格不入，本项目商业定位须符合市场需求。2、项目周边区域发展前景明朗。3、项目周边商业模式单一且档次低，本项目商业入市将会改变项目周边商业格局和消费模式。4、上海城暂无新盘上市，海事周边居住氛围不够，本项目住宅部分推出市场必能抢占本地多数客源。5、城市商业空间发展速度形势分析项目SWOT分析威胁（Treat）1、目前政府出台多项对房地产市场不利的政策信息，楼市前景不明。2、多地传出楼市降价信息，对目前的房地产市场产生了较大的负面影响。3、项目周边现有的商业模式将会对本项目商业定位产生较大的影响，因为现有的商业消费氛围与本项目即将定位的商业形式反差太大。4、 形势分析房地产市场分析 由全国性房地产市场出发，目前国家出台一系列不利于房地产市场政策，电视网络等媒体纷纷以“房地产市场泡沫破裂”等不利标题炒作，在此大前提下，全国各大城市的房地产销售市场成交量纷纷下滑，三四线城市所受影响较小，中国房产网发布消息称： “中商情报网网发布的《2014-2018年中国房地产/行业分析及市场前景预测报告》预计，2014年的土地供应和成交量将整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势，部分较具潜力的三四线城市在2014年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，2014年在这类城市的拿地量将小幅增长。预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。”形势分析房地产市场分析 由以上信息得出： 2014年，中国一、二线城市的房价会略微下降； 三、四线城市的房地产市场会迎来一个小高峰。 与此同时，经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行。 而新疆作为一个多民族、强政治、求稳定的特殊地域，国家会在各种方面保持新疆的各领域的稳定，所以，在全国房地产市场都有波动的时刻，新疆的房地产市场将会稳中有升！形势分析房地产市场分析 因此，“嘉祥城市广场”项目应把握此次机会，在保证产品品质的同时，尽可能的加快建设速度，在局势彻底明朗之前实现“脱手清盘”。2010年—2013年底的百城房价升降表可以体现目前市场对于房价的认可。市场定位项目市场定位未来发展： 由于片区内相对较偏僻（对照开发热点 区域）， 且项目地块周边缺乏各项生活 配套设施，