倾城商业物业置业顾问培训教案.pptx

倾城商业物业置业顾问培训课程 培训内容（一）商铺销售咨询（二）商铺招商出租咨询（一）商铺销售咨询流程1） 接待客户,明确客户咨询意图2 ）介绍楼盘 基本情况3 ）了解客户置业需求4 ）根据客户需求推荐商铺5 ）讲解商铺特色、销售政策等，并进一步判断客户投资意向6 ） 核算投资成本7 ） 核算收益回报8 ） 详细讲解 解答客户疑虑，坚定客户投资信心9 ） 收取诚意预定金10 ） 排号选铺，签订销售协议，缴纳购铺款项，完善相关手续（1）客户意图购铺租铺不确定（2）楼盘基础介绍业态：大型时尚精品商业中心 1F特色：公园式景观步行街 2F特色：大型数码电器城 大型生活超市 家居生活馆 儿童用品城 会所 酒吧 西餐厅等建筑面积 16000㎡ 1F商铺面积20～140㎡ 2F：20～100㎡商铺售价（区位均价 1F临街2.6w 临河1.7w 内铺1.2w 2F 7000左右）详细以售价表为准功能规划: 1F国际品牌区 精品男装区 时尚女装区 运动休闲区 2F同上运动休闲区3期精品百货区时尚女装区 国际品牌区家居馆西式快餐童装城（3）了解客户置业需求置业目的：投资？经营？投资型客户关心的：物业升值潜质，回报能力，保障措施经营型客户关心的：物业商业结构，招商情况，持续经营能力，不确定型客户：风险规避，品牌引进，投资分析面积需求？20 40 80 100以上？ 铺位需求 1F 2F 内铺 外铺（4）推荐商铺－ 1F外铺：适合经营型、投资型客户优势：临街、临河升值空间巨大 独立门面 双向开门 5.1米层高 买1层得2层 风景好 人流大限制条件：经营规划较严格，必须符合商业规划原则限制条件：面积大 单价高 总价高 回报较慢投资收益回报12～15年左右推荐商铺－ 1F内铺：适合经营型、投资型客户优势 ：10米超宽步行街 中庭主题休闲广场 独立门面 双向开门 5.1米层高售价不高 收益回报快 性价比最高重点解决：商业持续稳定 品牌进驻程度收益回报：12年左右推荐商铺－2F：适合投资型客户优势：10～15年租约 稳定第一 持续升值 面积适中 、单价低、 总价低 、 投资轻松 风险小 （地产投资是优选的投资方式：股票 基金 生意投资 地产 ） 回报稳定 年回报率6～8％ 年收益增幅6－7％ 例： 贵阳金阳步行街（不返租 不代租） 贵阳腾龙广场（国晨30年租约）年回报5％解决重点: 承租商实力 稳定性 15年后？（5）介绍商铺特色、销售政策商铺特色－－参（4）销售政策1F临街、临河－－代租2年 基价70～110 元/ ㎡/月1F内铺 代租2年 租金60~70元/㎡ 2年后 年增长7～10%2F商铺 带10～15年租约 年平均回报7％签约即返2年租金 降低首付款（总价－2年租金＝实付款）统一招商（全精品） 统一开业（5。1） 统一运营（专业）返租优势：引进知名品牌 规避培育风险 规避高额租赁税商铺投资回报分析12年收回成本举例商铺编号1- C-1　　　面积20平方米　　单价12000元/坪　　总价240000元　　月租金基价1200元（60元/坪/月）　　返2年租金28800元　　惠后总价211200元　　按揭首付105600　　　月供 （贷款额 X 0.01156）1220.736此数据仅供参考 以签约银行利率为准 第1-2年一次性返还28800元　租金年增长7%以上 第3年租金回报(28800/2*1.07)15408　　　　第4年租金回报(15408/2*1.07)16486.56　　　第5年租金回报17640.6192元73.50258元/月/坪第6年租金回报18875.46254　　78.647761　第7年租金回报20196.74492　　84.153104　第8年租金回报21610.51707　　90.043821　第9年租金回报23123.25326　　96.346889　第10年租金回报24741.88099　　103.09117　第11年租金回报26473.81266　　110.30755　第12年租金回报28326.97954元　118.029　12年租金总收益241683.8302元 年回报率　11。8％　商铺投资回报分析14年收回成本另赚1.59万元举例商铺编号2-C-1　　　面积20平方米单价9000元/坪总价180000元月租金基价600　元（30元/坪/月）返2年租金14400元惠后总价165600元按揭首付82800　　　月供957.168租金年增长8%以上第1-2年一次性返还14400元/坪　　第3年租金回报7776元/年32.4元/坪/月第4年租金回报8398.08元/年34.992元/坪/月第5年租金回报9069.926元/