东京幕张新城总体规划.pptVIP

　　　幕张新都心居住区规划（1988～）;幕张新都心 位置：距东京都中心约30km（电车约30 分）的千叶市西端的临海填筑地 特征：同时具备国际性的办公功能，研 究开发功能，学术教育功能与居住 功能。 面积：约522公顷，就业人口约15万人 居住人口：2.6万人 幕張新都心居住区(幕張 Baytown) 位置：新都心南端,从电车站步行10分钟。 面积：约84公顷，居住人口：2.6万人 规划户数：8900户 特征：住宅，小学，中学，公园等的 公建设施，商业设施等。 ;■规划指标;城市建设的观点－用住宅建成都市;地区的功能分区（和立地条件相对应的沿街景观形成的方针）;沿道商業?業務等施設 美浜散步道;● 内城;●公园侧街区;● 河边街区;● 城边街区;;空间构成的方针;正方形内外的对比性空间（场所的气氛）形成;构成交流带的开放空间;⑦ロードサイドコーナー;景观先行设施的实例;由沿街型住宅形成的「街道」和街景;街景形成方针图;商业?办公设施布置图;中心大街街景的形成;;交流路的街景形成;■居住区规划设计图;;;;沿街型单体的立面造型合与街景;墙面?屋顶的造型;　高层?超高层街区的造型设计指针;■设计单元区分概念图;由企业厅和民间开发商组成的协作开发项目 由规划设计调整师参加的规划造型委员会?通过ＷＳ的都市造型调整系统;造型调整;多层街区（2号街）;多层街区（6号街）;多层街区（11号街）;高层街区;;如何成就一段文雅与居住的良缘?; 在房地产营销中，前期策划分析甚为重要，对于一个楼盘开发成功与否具有决定性意义。;第一部分 扫荡一个区域的勘查清单 ————市场如是说…;用地分析;一、用地分析;;(一)、区域的功能特征;(二)、区域的认可度;(三)、区域的发展趋势;中观分析——区域尺度;(一)、区域的交通条件;(二)、区域的环境条件;(三)、区域的配套条件;微观分析——地块尺度;二、市场分析;宏观分析——宏观经济条件;(一)、 GDP及各产业运行态势 ;(二)、物价变动及消费品零售 ;(三)、固定资产投资及主动力 ;(四)、居民可支配收入及支出 ;中观分析——整体市场条件;(一)、投资额度; (二)、市场需求;(三)、价格涨幅;微观分析——竞争项目对比分析;地图;(一)、地理位置对比; 1 、长春市高新技术产业开发区地理位置得天独厚，随着市政府南迁，轻轨二期的开通和公交线路的进一步完善，使此地段的经济走向成熟，成为了连接汽车产业开发区的经济纽带。;咖啡小镇;(三)、建筑面积对比;(四)、产品类型对比;(五)、销售价格对比;1、目前西南普通住宅房价大致平衡在在2500—5000元/㎡之间；开发上市量有所放大，价格上涨的速度受到一定的影响，有逐步放缓的趋势；尤其对于相对规模较小，品牌号召力不强的项目，价格上涨空间得不到有力的支撑。 ;(六)、销售率对比;(七)、区域配套对比;1、项目区域完善的城市配套，不但改变和提高了人们的生活质量，而且成为整个区域的竞争优势。;结论：;三、政策分析; 本部分主要分析国家出台的调控政策趋势以及对房地产市场的影响。;(一)、土地政策;(二)、金融政策;(三)、住房政策;(四)、税收政策;第二部分 用第六种洞察力为建筑把脉 ———— 项目解读篇;;二、本项目ＳＷＯＴ分析;Ｏ－机会 ◆　超达磐谷国际商务港的建立及特色餐饮娱乐一条街等为投资者增添信 心 ◆　西南富人区的打造对二次出租投资的客户提供心理保障 ◆　区域地产市场加速度走向成熟;为本案产品提升品质带来机会;对手面前，重围林立，我们如何定位才能够突出重围？;定位目标; 2、定位由来———购房者最关心什么？ ; 文雅原乡 知性建筑;文雅原乡有什么？;知性建筑关键词？;涵养，一座城邦的文雅主张。; 文苑 ——文明流淌的溯源地;涵养——人文积淀的气质展现;文雅主张——让生活怡然豁达;闲坐文庭，悠居雅苑，与尔同享百年乐；西南福地，世外桃源， ;四、客群分析;◆购买特征及应对措施：;○结婚房者： 　　这部分购房者更看重社区周边配套设施是否齐善和生活的便利性。对于年轻人来说，休闲娱乐、交通配套尤其重要。其面积需求通常不太大。 　　故对于这部分客户建议应把生活配套、休闲娱乐、交通气候宜人等为主要述求点。;○教师： 　　 这部分购房者由于工作在附近，在此购房是作为第一居所，因此他们比较注重日常生活的便利性以及将来子女教育等相关问题。他们的面积需求通常在百平左右。 　 故对于这部分客户建议应把生活、教育配套等作为主要述求点。;○投资客： 　　他们有眼光，有投资意识，对购房投资认识深刻.一般为二次置业甚至多次置业，购房经验丰富，理性，不易冲动.他们有较强的前瞻