地产全程营销策划—【武汉清城】.销售策划方案.docx

序 历经两次调整的武汉房地产业又迎来新一轮发展契机。回首历史，有许 多曽经辉煌一时的草莽英雄早已烟消云散，也有一批原本默默无冋的企业从 无到有、从小到大，几年间发展壮大为知名企业.同样的市场条件，相似的 自然资源，结局却完全相反，颇值三思。房地产发展到今天，已经到了一种 多品种、大协作的时代，单靠简单的模仿、抄袭几个卖点就能成功的投机时 代已一去不返，如何在深入市场调查的基础上，找准市场定位，进而形成一 套完整、有效的解决方案成为项目成败的关键。 我们不能妄言我们已经了解开发的真谛，恰恰相反，我们只是在不断探 索，愿我们的所作能为本项目最终的成功提供一条有益的思路. 第一章透视武汉住宅市场开发现状 近几年，在国家扩大内需与鼓励任房消费政策的持续推动下，我市房地 产市场保持了持续、健康、稳定发展的态势。一方面，土地储备供应制度的 实施及房地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起 到了极大的推动作用；另一方面，随着房地产市场的不断发育，居民消费行 为更趋理性和成熟，促逬了我市住宅建设水平的整体提高。纵观近几年武汉 市房地产业的开发指标，我们不难发现武汉房地产市场正面临看巨大的机遇 和挑战，作为国民经济助推器和“调节器“的房地产业，在2003年上 半年央行《通知》和非典”的双重打压下，在竞争日趋激烈的今天，如何 把握市场发展脉搏成为开发成功的前提和基础。多年的策划、代理经验让我 们感受到近几年（特别是2002年）的开发特点： 一、房地产开发投资持续稳歩增长 来自政府部门的统计数据，也许因统计口径的不同而缺乏关联，但它仍 具有参考价值，并且我们相信，其纵向比值是有效而可信赖的，从下列几组 数据，我们仍能找出武汉房地产的发展轨迹。 2000-2002年武汉任宅开发一覧表 年份 总投资额 増长率 总施工面积 増长率 总竣工面积 増长率 2000 79.47 -— 1125.13 —— 436.24 ■ ?? 2001 84.08 5.8% 1260.15 11.56% 506.04 16.15% 2002 99.39 15.4% 1387.22 10% 522.73 3.3% 注：总投资额：亿元总施工面积:万平方米总竣工面积：万平方米 2000-2002年武汉任宅销售一览表 年份 总销售额 増长率 总销售面积 増长率 2000 78.95 —— 447.29 —— 2001 93.63 18.59% 523.18 16.97% 2002 118.55 26.62% 613.01 17.17% 注：总销售额:亿元总销售面积：万平方米 2000-2002年任宅销售价格一览表 一季度 二季度 三季度 四季度 2001年价格 2036 2061 2063 2101 2002年价格 1900 2017 2094 2200 2003年价格 2226.52 2251.48  注:年份：年销售价格：元/平方米 岑 岑HS0Z 錦—502 廣 Z00Z 耕 FZ002 物11Z002 制—Z002 豎10。 制川10爵 炸门10爵 o o o o o o O o o o o o o O o o o o o o O o o o o o o O 3 2 1 0 9 8 7 2 2 2 2 1 1 1 从上述数据中，我们不难看出： 1、 虽然投资颔再创新高，但15.4%的增幅高于GDP增长率4个百分 点，应该不存在太多的泡沫成分。 2、 销售面积超过当年竣工面积126.15万平方米（即消化100多万 平方米的存量房），表明市场需求依然旺盛。 3、 销售回收资金占当年投资比例达89% ,表明市场仍在良性通道内 运行。 但2002年施工面积为当年销售面积的2.23倍，让人不禁为2003年的 销售前景担忧。 二、开发企业大举逬入武汉市场 随看沿海房地产开发市场泡沫现象的加剧，拍卖的土地地价愈来愈高，开发 风险凸现，部分开发企业开始将目光投向即将喷发”的武汉市场。2002年， 武汉市新批的60家开发企业，90%为”外来和尚，其中不乏上海复地、广 州保利、南京三金等国内知名企业。 三、 高层楼盘比重继续上升，整体水平不断提高 由于楼面地价的水涨船高,容积率居高不下，中高档楼盘所占比例也越来越高. 2002年，高层、小高层楼盘占开发总星的63%。当然，随看楼房高度上升，房 价应声上涨，并由此帯动全市商品房单价的上旅。市区中心地段的中档商品房均 价已达2700元/沛，涨幅7.4%. 四、 新都市主义隨行 如果说2001年是郊区化、大盘化唱主旋律的话，2002年是回归都市的一年， 在政府的大力扶持下，开发商、媒体共唱旧城改造新曲，将新都市主义推向 高潮。永清片区、新华西路片区和积玉桥等地区的旧城相继改造、汉口和武 昌沿江江滩的改造以及琴台文化中心的建设，为