民法典第221条“预告登记”规定的解读与释义.docVIP

PAGE PAGE 1 民法典第221条“预告登记”规定的解读与释义 第二百二十一条【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 条 文 解 读 　【条文主旨】 　　本条是关于预告登记制度的规定。 　　【条文理解】 　　预告登记制度起源于普鲁士法，后为《德国民法典》所吸收，瑞士、日本以及我国台湾地区借鉴《德国民法典》规定，分别建立了预告登记制度。我国《物权法》第20条规定了预告登记制度，根据该法规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《民法典》基本保留了《物权法》第20条规定，仅对第1款中关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”的表述修改为“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”，修改后的法律条文文意更加明确、表达更加规范。 　　一、预告登记的概念和性质 　　预告登记，又称暂先登记、预登记、预先登记等，在日本称为假登记，在我国台湾地区称为预告登记。从比较法上看，预告登记的概念有广义和狭义之分。狭义的预告登记仅指旨在保全债权请求权的登记对象为以不动产物权变动为内容的债权请求权；广义的预告登记除了狭义的预告登记外，还包括物权变动实质已经发生，但因本登记申请不具备必要手续的情形。比如，在日本的假登记制度中，因其法律规定物权变动采登记对抗主义，故物权在转让人向受让人交付之后即已发生变动，但可能存在需第三人配合才得以办理登记的情况，故此种预告登记实际适用于物权已经发生变动的场合，预告登记制度保全的是物权而非债权。另外，广义的预告登记还包括程序上的预告登记。比如，《德国土地登记法》第17条规定，就同一权利存在数个登记申请的，在完成先前申请的登记之前，不应为后来的申请办理登记；第18条第2项规定，登记机关就登记申请完成登记之前，当事人就同一个权利又提出另外一个登记申请的，为了利于先提出的申请，登记机关可以根据职权为预告登记。上述规定适用于登记申请程序中的制度，是程序性的预告登记。 [1] 本法规定的预告登记，是指狭义上的预告登记概念，即预告登记是与本登记相对应的概念，它是指为确保一项旨在发生未来物权变动的债权请求权的实现，而向登记机构申请办理的预先登记。 [2] 　　关于预告登记权利人所享有的权利的性质。从比较法上看，主要有四种观点：一是独立的限制物权说，此种观点认为，预告登记以后即产生独立的限制物权。二是非实体权利说，认为预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，但其不具有任何实体权利性质的效力，充其量不过是一种登记法上的制度。 [3] 三 是物权期待权说，此种观点认为，受让人在未进行本登记之前未取得物权，预告登记系对将来取得物权予以保护，据此对转让人的限制并非支配权，而是物权之期待。 [4] 四是特殊登记制度说，此种观点认为，预告登记是赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊登记制度。 [5] 从国内研究的情况看，对预告登记制度的性质，存在以下几种理解：第一种观点认为，预告登记制度是一种债权请求权的保全制度，即此种观点是从制度目的来探讨的，认为预告登记兼有物权和债权的性质，难以作出准确定性，但其目的是保全以不动产物权为内容的债权请求权，是一种债权保全制度。 [6] 第二种观点认为，预告登记具有准物权性质。预告登记人所享有权利是一种具有物权效力的债权，在学理上常常将它称为准物权。 [7] 第三种观点为物权效力说。此种观点认为，经过预告登记的权利，具有限制合同相对人向第三人处分的权利，具有物权效力。 [8] 上述观点分别揭示了预告登记的某一个效用和特征。 　　总体而言，预告登记主要包括以下特点：一是具有限制相对人处分权的效力，未经预告登记的权利人同意，对预告登记标的物的处分行为不发生物权变动的效力。二是具有从属性，预告登记权利人的债权债务关系因履行完毕、被解除等原因而消灭的，预告登记消灭。三是该权利具有时效性，如预告登记权利人在符合本登记条件后，在法定期限内怠于完成不动产物权变动的，该权利消灭。 　　二、预告登记制度与相关制度的区别 　　（一）预告登记与不动产登记 　　预告登记与不动产登记是对应的概念。二者主要的区别在于登记 的对象不同、法律后果不同。预告登记是对将来发生不动产物权设立或