中原_光耀集团_惠州大亚湾项目前期策划顾问报告_135PPT.pptxVIP

光耀集团大亚湾项目前期策划顾问报告最好的时代，未必都拥有最好的时点。 在变革的市场中寻找项目发展的最佳空间……引言我们的视角： 站在区域发展的角度来思考城市的未来。引言我位在哪里。大亚湾：政治上的惠州版图，经济上的深圳东岸，它将比肩深圳城市综合体。引言地块之于大亚湾，犹如2003以前的宝安，璞玉仍需等待时机的雕琢提要项目的目标理解位置：大亚湾中心北区物业类型：住宅占地58555m2建面175665m2运营纬度——寻求最佳开发时点，实现利益最大化 房地产政策转向令市场环境发生变革；在变革中我们通过对市场的立体论证，辨析项目现时开发的可行性，寻求项目发展的最佳空间实现项目发展利益的最大化。战略纬度——结合光耀企业战略，以项目发展助推更高企业价值实现 结合光耀在本区域的开发战略，采取多种发展策略提升项目价值，形成良好的互动拉升，助推光耀布局惠阳、大亚湾，获取更高企业价值。观点当前项目开发可行性观点一当前条件不充分，不建议开发项目发展机会观点二供需、经济等六大变革带来兴奋点项目开发时机观点三2010年是项目的开发时点项目定位与规划观点四新都市主义主流住区，现代简约风格为主经济效益评估观点五63.3%利润率，高于行业平均水平，保证利益最大化提要报告概览六大变革带来的兴奋点立体论证项目可行性开发时机建议定位与规划建议经济效益评估…………政策：政策转向及影响/市场环境市场：竞争/走势/需求/发展项目：项目综合特征/开发条件要素/项目资源条件研判/可行性思辩:困局/借鉴/突破/营销市场变革:交通网络/产业带动/城市化人口递增/土地匮乏/价格洼地方变革带来的兴奋点时点分析/机会/开发时间建议整体定位主题定位价值定位客户定位产品定位客户定位规划设计经济效益评价脉络政策：政策转向及影响/市场环境政策市场：竞争/走势/需求/发展可行性？项目项目：项目综合特征/开发条件要素/项目资源条件研判市场思辩：困局/借鉴/突破/营销政策——政策转向及影响一石激起千重浪——王石言论- “楼市已经出现拐点”—“三五年之后再买房”——“心惊肉跳的07年”动作万科在全国瞩目下率先降价，旗下共有5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调15%至20%，甚至低于同一楼盘前期产品的价格。9.27政策开始转向，开发面临的整体环境出现变化。200620072005国八条：重在引导做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。 国六条：政策强制性9070政策营业税政策限外政策住房建设规划……重在执行中低收入保障方向倾斜房贷政策物权法执行货币紧缩……政策——政策转向及影响以行政手段双头调控供需结构——导致供求失衡以货币手段抑制消费能力——旨在控制消费释放的节奏，投资型市场影响最大，房地产市场整体转向。政策——政策转向及影响/整体市场环境表现政策市场反应 开发商、购房者动作二套房提高首付比例至40％，利息上调15％，多个城市遇冷9.27政策较五一及06年成交量明显下降；深圳：十一成交仅82套，市场开始出现观望态势黄金周市场持续低靡，观望态势加重，沪、深、穗、莞量价齐跌，惯性下行漫延至各地区。春节众多开发商开始或明或暗降价，市场开始走向价格博弈（ 某大盘跌幅超过50%，万科第五园、中海大山地、万科运河东一号推出一批7折团购）央行宣布再次上调存款准备金至15％；1.25央行宣布将再次上调存款准备金至15.5％；3.25深今年计划再建4.5万套保障性住房政策——市场环境/深圳市场扫描9.27后深圳市场量价齐跌，08年初市场消化率降到10%历史低值，形势严峻。政策——市场环境/惠州市场扫描整体市场紧随深圳下行之势，下半年消化率极速下滑，到08年年初，消化率低于5%；价格更由高点回落到2007年初水平。政策——市场环境/本地市场扫描政策导致供求矛盾突出，价格逐步回落。 07年本地全年供求比低于1，至7月峰值后，紧随深圳市场，成交量不断下探，市场消化率低于10%。 截至08年2月，市场一手存量约为5292套，约合574833平米，存量规模放大趋势。 市场价格飞速攀升至7月后，紧随深圳市场逐步回落至07年半年前，4000元左右。数据来源：惠州中原市场研究中心政策——市场环境/本地在售楼盘反应2007年半岛1号在9月推出联排别墅和高层洋房，作为区域标志性楼盘，前期储备客户量大，而在面临政策调控情况下，客户到访量和成交量明显萎缩，这一现象目前仍在持续。中天彩虹在开盘成交喜人后，受大市走低压力，销售率持续下降，压力巨大。数据来源：惠州中原市场研究中心政策——市场环境/本地在售楼盘反应新天名城作为大亚湾中心北区标志性楼盘，由63%的消化率直降至6%。大亚湾区定位为高端大宅物业的菩提园近两个月出现成交为零的情况，市场面临空前压力。数据来源：惠州中原市场研