世联温泉项目案例49PPT.pptxVIP

谨呈：融汇集团 部分温泉项目案例分享区域开发旅游地产开发城市房地产开发版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。漳州云霄温泉项目我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向基于旅游度假细分市场，建立适合发展的产品开发、经营、管理模式，通过计划性的自行扩张和品牌加盟，最终实现全国连锁经营度假休闲房产旗帜品牌；企业战略目标控制风险情况下实现项目开发利润最大化,打造一流的温泉度假区;基于社区开发模式在原有基础上进行提升；项目目标利润目标在控制风险情况下，实现利润最大化；开发周期一期300亩（其中100亩销售物业）销售周期一年。项目约束条件项目条件：项目一、二期整体考虑，约1020亩；项目概念规划已经完成，但是可以根据世联的研究结论调整；政府形象要求一期温泉主题公园必须建设；依靠商业配套、温泉设施、酒店等经营性物业的永续经营获得稳定的现金流，但未来是融资的手段（销售、贷款等），目的是实现度假物业的销售。世联对约束条件的理解：综合一期二期用地，整体考虑土地价值挖掘及综合利用从市场角度及地块价值角度提出方案调整意见一期温泉主题园先行建设，但必须考虑跟整体经营性物业的关系温泉设计及配套（酒店）必须考虑市场永续的竞争力，以保证后期永续经营的成功驱动模式资源条件一流温泉度假区案例自身禀赋现实匹配驱动模式发展特征本项目面临的挑战报告结构思路企业背景及属性界定项目目标及约束条件我们的困惑度假区发展规模及项目核心问题区域旅游市场判断宏观经济环境旅游格局温泉项目竞争格局项目发展战略及定位度假消费需求开发模式地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件1、稀缺的海水温泉资源项目为目前发现的仅有的两个海水温泉之一，且温泉含有多种稀缺的元素2、交通条件便利周边路网完善，三小时车程辐射闽南三大城市；3、良好的自然环境处于东山湾内海，拥有一线海景地块内部水面较大，拥有潜在利用价值地块优势条件1、陌生区项目：地处城市远郊，区域认知度低，非主城发展方向，无城市价值可以依托；2、尚无生活配套：区域距离县城距离25Km，无法依托县城配套，同时区域内无项目开发，没有可借势的配套；3、并非强势的海景及沙滩资源：由于地处东山湾内湾，因此海景资源一般，同时没有优质的沙滩资源可以利用；弱势因素在项目研究中，世联项目组就本项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究12月14日40个工作日01月25日实地调研与踏勘专家与消费者访谈国内外案例研究进行的研究调研内容：交通可达性城市意向产业分布和发展现状自然资源、重大设施建成区现状调研区域：云霄县东山县漳州各区厦门汕头消费者问卷调查：1、区域（厦门、漳州、汕头）目标消费者问卷 2、云霄房地产目标客户问卷3、珠三角潜在消费者问卷政府官员14组：云霄县规划局、建设局、统计局、旅游局 陈岱镇书记东山县旅游局、财政局、规划局漳州市粮食局、规划局、旅游局、统计局、交通局 汕头市旅游局 ……消费者：旅行社经理2位温泉休闲客户40组销售代表6位温泉度假村管理人员6位消费者深度访谈10位……国内案例九华山庄珠海御温泉珠海海泉湾惠州汤泉国际案例Blue Lagoon捷克卡罗维瓦里DownataDunton德国巴登巴登日本汤布院英国巴斯…………闽南现状研究企业背景研究区域背景研究经济发展和产业现状研究城市规划研究土地利用研究人口特征及消费水平研究房地产市场发展研究旅游度假市场发展研究温泉度假休闲案例研究一流温泉度假区核心驱动模式一流温泉度假区适应性KPI一流温泉度假区发展历程项目属性界定：闽南经济圈边缘、拥有稀缺海水温泉资源、陌生区旅游度假项目开发项目界定属性界定描述诠释闽南经济圈边缘位于闽南经济圈区域3小时车程辐射厦、漳、泉城市圈陌生区域区域陌生配套缺乏客户认知度较低，区域价值不高目前距城市较远，距离抗性较强周边尚无度假项目开发，配套设施极度缺乏稀缺海水温泉海水温泉质含量丰富含有特色元素目前中国现的仅有的两个真正的海水温泉之一楠、钾、钙含量高含有稀缺的氡元素旅游度假项目非普通的房地产开发依托稀缺的海水温泉资源的旅游度假区项目开发，必定要遵守旅游度假区开发的基本规律，以核心资源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛围的形成及知名度的提升先有旅游度假氛围的形成还是先有房产的问题？是否在旅游度假氛围形成前就可以实现物业的销售来平衡现金流？对整体开发战略不清晰，是我们面临所有困惑的根源客户疑惑：作成什么知道（温泉度假区），但是项目如何作才能实现企业目标？如何确定项目各类型物业的开发次序及配比？销售类物业的目标客户是谁，能否跳出本区域消费的层次？能否通过低投入及前期销售物业