世联天津杨柳青莱茵小镇项目营销策划调整报告164PPT.pptxVIP

谨呈：上实置业集团（上海）有限公司天津市中天兴业房地产开发有限公司天津杨柳青莱茵小镇项目营销策划调整报告项目研究方向资源？规模？区域发展前景？抗性？客户看法？区域之争？区域内竞争特点？客户群体？特征？价值取向？核心优势？突破方向？产品打造？分期开发策略？分期营销策略？一期营销策略？实施计划？三个前提本体区域竞争核心客户核心竞争力两个关键问题三个建议分期开发策略分期营销策略一期执行方案本项目必须明确的3个前提1：项目本体界定本项目位于城市边缘区域市区西青区本项目位于天津市西青区杨柳青镇南部。西青区位于天津市区西南方向，与市区接壤。中大规模、中低密度项目项目总占地面积37.6万平米。总建筑面积43万平米，分四期开发。项目整体容积率1.2。一期住宅总建筑面积6.4万平米，共18栋，538户。一期现已封顶，五证齐全。本项目交通路况良好，但识别性较差外环线项目北距杨柳青镇中心2公里。区域内南北向主干道柳口路、柳霞路、京福公路，东西向西青道、津杨公路。从市区外环线至本项目道路状况良好，车程在20分钟以内；但对本区域陌生客户很难达到项目所在地，需要较清晰的道路指引。西青区政府西青道直达市区镇中心津杨公路，经外环线直达市区，15公里，车程20分钟。西青区行政办公机关聚集地南北贯穿104国道——京福公路。柳口路，主干道，距区政府与镇中心2公里，车程3分钟。柳霞路——二经路，主干道，直通镇中心。向南1000米津静公路，直达南开区，15公里，车程20分钟。向东10公里至外环线，10公里，车程15分钟。项目四至——周边生活配套不完善杨柳青一中教师进修学校柳霞路别墅项目——唐郡禾合湾出入监监狱即将开发的“树德里”住宅小区本项目必须明确的3个前提1本体：城市边缘，中大规模，配套不完善2：区域本项目位于天津西部新城区域市 区中北镇杨柳青镇西部新城区西部新城区未来交通规划地铁2#线经曹庄子站后延长至西青区政府腹地，途经天津一汽站距本项目直线距离3公里。天津未来规划四环线、五环线，现有外环线将成为三环线。资料来源：感谢公司董事马 力总经理提供的宝 贵资料地铁二号线市 区西青政府站曹庄子站3km天津一汽站外环线未来四环线西部新城区未来配套规划规划——在未来5年内，西部新城将建成占地4平方公里，建筑面积400万平方米的西部新城大型居住板块。西部新城总投资超过100亿元，规划绿化面积占45%以上，商业设施面积占5%。商业、娱乐、医疗——西部新城将陆续建成医院、文化中心、体育中心、四星级的酒店娱乐中心、商业区、集中大型连锁超市等。工业——目前区域内拥有中北工业园北区，海泰工业园区、天津一汽集团等大型工业园区。教育——西部新城毗邻天津第三大高教区——西部大学城，目前已经有城建学院、保德学院、国际女子学院、农学院等多所高校，南开大学、天津大学也即将进驻。资料来源：天津市西部新城规划市 区中北工业园北区韩国乐天游乐场天津一汽集团海泰工业园区大学城西部新城未来发展空间广阔。客户看好西部新城的发展石女士，现住南开区华苑，她说：“我一直都在关注西部新城的发展，西部新城现在生态居住区的定位我很认可；而且这么多大牌开发商都在这里开发，说明区域有发展潜力。”刘先生，现住南开区三潭路，他说：“我亲戚和朋友住在溪秀苑，所以对西边情况非常了解，小时侯常在附近玩，对这个区域也很有感情，并且说西青政府经济基础好，相信将来这里规划也不错。”本项目必须明确的3个前提1本体：城市边缘，中大规模，配套不完善2区域：西部新城区发展空间广阔，且被客户看好3：区域竞争市场现有市场竞争区域竞争格局本项目竞争区域划分：本地区域内竞争——区域限定为杨柳青镇范围内。西部新城区整体竞争——区域限定为整体西部新城区，其中中北镇是西部新城区的市场先行者与主导代表，为本项目在西部新城区内主要竞争对手。市 区中北镇杨柳青镇西部新城区整体竞争本地竞争本项目在区域内无纯粹竞争对手，应着眼西部新城竞争平台项目　产品类型上市套数剩余套数销售率成交均价成发花苑多层板楼，叠拼49857 89%3000时代豪庭多层板楼4221297%3300星河湾多层、小高层板楼102924177%2750青馨园多层板3300 时代豪庭星河湾青馨园成发花苑杨柳青中心区区域内产品类型相对单一。项目都已进入尾盘期。本项目入市时，其他项目存量产品所剩无几。本项目入市价格高于区域内项目价格平台。本地区域项目集中在杨柳青中心区，本项目位于杨柳青南部，相对偏远。本案外环线地铁2号线新津杨公路 大地12城水语花城水语花城假日风景华亭佳园西部新城内各区域同质化竞争显著，竞争对手优势：品牌+产品创新项目名称开发商规模产品形式产品风格产品特色在售水语花城金厦津投30万多层、小高层、多层洋房、联排别墅欧式风格20000平米大型社区、符合商业街区、羽毛球馆、游