三亚创维鸿洲地产鹿回头项目推广策略提案_95PPT.pptxVIP

“为了告别的提案”? 创维鸿洲地产鹿回头项目推广策略提案 ?在何处我是谁谁是我对谁说说什么在何处1999“国际热带海滨风景旅游城市”?1994“国际热带海滨风景旅游城市，海南南部地区中心城市” 1988“重点发展旅游业和高新技术产业的热带海滨风景旅游城市”政策倾斜品牌质变区域定位经济杠杆形势喜人峰后是谷再压行价大市场在岛外房价飙升赶走安居买家过分依赖旅游概念形势逼人?慎重定夺产品属性??产品以特色突围我是谁2.1定义：我是“建筑综合体”定义：指写字楼、酒店、住宅、商业、娱乐配套等建筑的有机整合体?别称：城中城????????????????????????????功能：办公+旅店+购物+居住 +娱乐 ?????????????????针对：传统建筑群，个体各自为政，彼此没有联系，使用不方便的问题前提：统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营 ????特点：每个项目都“混合+互动”，共同构筑完整的社会形态??????位于曼哈顿的?洛克菲勒中心?是最早的建筑综合体?是世界规模最大的私人所有的商业、娱乐中心?总建面67.6万平方米?该中心有商业建筑、办公楼、旅馆公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施?70层高的RCA大楼是整个中心的主体建筑?低于街道的地下步行系统把零售设施、地铁站及各种用途的建筑物连成一体?由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐的场所?开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能—居住和酒店，造成了市场的不景气和使用的不便?在后来开发中进行了改进，才给中心带来生机????很好，我们知道自己和洛克菲勒中心有相似的位置更好，我们能如果意识到自己还拥有它不具备的自然最好，我们能清醒地思考一个差别：我们是在一个旅游城市的CBD，而不是一个经济中心的CBD 2.2观察“我”的 5个视角历史地理经济社会文化历史三亚根脉所在地块中的水居巷是三亚的发源地,是城市扩充的原点历史丫真正“三亚”所指因东西二河至此会合， 成“丫”字形， 故取名“ 三亚”地理地貌汇聚之所河海城港山文化文化遗存，增加项目竞争优势+鹿回头的传说+说蛋家话的人+人文精粹所在社会市政建设旗帜政府门前百业兴政绩，需要的是旗帜大型建筑综合体通常是人们对一个城市的第一印象经济三亚新经济引擎本项目是打造三亚新经济的推动力2.3“我”的问题所在广远大长多体量大开发周期长离海远建筑内涵多客户面广2.4虽然天赋优越，却怕后天平庸 ?每块地都有它特有的“场”这是最应该珍惜，也是最具有增值潜力的东西?? 怕就怕在这块地上建筑一些东西的同时却丢掉了（甚至是摧毁了）这种作为地块灵魂的场一个设计规划方案能提升地块的价值，也可能贬低地块的价值2.5“我”不在三亚，我就是三亚 城市名片心理地标 地理地标 新 城当然，没有国际元素，就无法成为“国际美人”?但是，完全抛弃地域特点，就不能称之为名片昨天才知道，那里要建三亚最大的露天广场，名为凤凰广场。说是因为三亚原有“凤凰城”的别称，这我倒没听过，而且说起凤凰人们首先想到的是沈从文的老家，三亚实在不必凑这个热闹。让我说，不如叫“鹿港”更好。这个广场就在鹿回头脚下，三亚的别称就是鹿城，而且这个广场建在渔港边上，这在全国也是为数不多的，虽然会让人想起罗大佑的那首著名的《鹿港小镇》，但是论及含义，“家乡人得到他们想要的，却又失去他们拥有的”这不也应该是三亚应该警示的吗？三亚最应该骄傲和珍惜的不是这广场，这样的广场放在内地的那些大城市根本算不了什么，“子子孙孙永保用，世世代代传香火”的是这里纯净的天空和海水。三亚在国内的知名度还是很高的，可是一提起三亚就会说什么椰风海韵、碧野晴空，到过这里的人也只是去过天涯海角、南山这些景点，真正的三亚是什么样的，多数人并不了解。一个真正优秀的旅游城市，除了展示自然风光之外，还应该让人感受到市井民风，可是，如果游客有兴趣到三亚走走，最先看到的就是老爸茶和私彩。如果说三亚有什么文化可言的话，这两个就是三亚的代表。来三亚这两年，三亚人给我的印象是勤劳，内向，待人真诚，如果能在风光之外也让世人了解到三亚人的纯净的一面该有多好谁是我3.1对手“综合”并不能保证单项的竞争优势它能提供的只是一个“有得逛”的气氛考察竞争者要从单项入手住宅酒店旅游产品商铺1住 宅海口等地住宅 ???????景观和便利性之间的取舍各湾畔住宅 ????景观和价格的权衡三亚省内全国青烟厦秦等地滨海住宅 ?????? 对于便利性和吸引力之间的权衡取舍2 酒 店大东海三亚湾亚龙湾景 观 越 来 越 好 ?? 城 市 氛 围 越 来 越 浓 策略方向：分别针对三地酒店建立比较优势3 商 铺对手是：自己。?因为买家认可的就是升值潜力?所以不在于价格多少?不在于高不高档?有没有品位?而在于回报多少?我们与其和其他的项