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住宅物业监管问题及策略 目前，物业管理在我国广州、深圳、上海、北京等一线城市的发展已经颇具规模，一批优秀的物业服务企业应运而生，一些先进的物业管理理念也相继绽放；物业管理服务的范围已覆盖住宅、商用、办公、学校、医院、工厂及特殊物业等所有物业类型；物业管理服务所带来的物业保值增值效益也得到人们的充分肯定。然而在我国的二、三线城市，物业管理的发展却是参差不齐，有的甚至可以说是举步维艰。保定市的物业管理就面临着这样的困境。本文首先从保定市住宅物业管理的现状中总结出住宅物业管理混乱的原因，然后从不同的方面提出几点建议，旨在扭转保定市物业管理市场矛盾的局面，为保定市物业管理的持续发展尽一点绵薄之力。 一、保定市住宅物业管理现状及原因分析 保定市位于河北省中部，地处京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。保定市得天独厚的地理位置以及历史赋予它的文化底蕴，注定它将是一个宜居之地，然而该城市房地产产品的形象及物业管理服务的理念与品质却配不上这个历史古城的内涵。物业管理即使在最基本的服务领域——住宅物业内的发展都是寸步难行，更别谈什么品牌创新和在其他物业类型的物业管理服务开发。通过总结，主要表现在以下几个方面： 1、业主对物业管理服务的需求与抗拒并存通过调查笔者发现，保定市的住房消费者已经基本认识到了物业管理所带来的物业保值增值效益，但在生活中却又总是阻碍物业管理的发展。具体表现为，人们在购房或者租房时总是要选择物业服务好的小区，甚至不惜支付较高的房价或租金。然而在生活中却又不配合物业服务企业的工作，不服从物业服务人员的管理，乱搭乱建、乱停车辆、违规装修等行为屡禁不止，甚至有的连物业服务费都不交。导致有的物业服务企业连年入不敷出，面临倒闭的的困境。有的小区的物业服务企业干脆撤出不管，留下的烂摊子也无人愿意接手，使得小区常年陷入无人管理的混乱局面。需求与抗拒的矛盾充斥着整个物业管理市场，使得保定市住宅物业管理陷入一片混乱。 2、物业服务质量整体较差俗话说，一个巴掌拍不响，保定市的物业管理发展面临如此困境，也不能把所有的责任都归于业主或使用人身上。物业服务企业自身也存在很多问题。通过调查笔者发现，目前业主或使用人的抱怨主要有以下内容：①小区内的环境太差了，几天都没有人打扫卫生的和清运垃圾，楼道的楼梯上都是土，垃圾道及下水沟处都臭了；②小区的安全性太差了，自行车总丢，汽车安着报警器都能被偷走，三楼不装防盗窗都能进小偷；③平时看不见物业管理人员干活，一到收钱的时候就来了，水管、电缆坏了需要维修，费用都要业主平摊，凭什么？物业管理做的这么差，谁会愿意交物业费呀。可见，业主对物业管理服务要求的并不高，主要集中于对基本服务的质量要求和对费用收支情况的了解方面。如果物业服务企业能够在以上方面满足业主及使用人的需求，那么物业服务费的收取也就不再是难事。可见，物业服务企业所提供的服务质量差是造成目前困境的主要原因。 3、物业管理队伍素质偏低，专业人才匮乏物业服务企业所提供的服务质量差是有其根本原因的。目前保定市的物业服务企业内部管理制度很不完善，物业管理人员从上到下整体素质偏低，缺乏专业知识和专业技术支撑，更谈不上多方面人才的吸纳和储备。加上物业管理较低的行业利润和琐碎的日常工作，不能吸引优秀的人才投身到物业管理行业，或者是物业服务企业不肯支付较高的工资聘请有经验或较高学历的物业管理专业人才，物业管理行业人才的流失十分严重。可见，缺乏一支先进的物业管理队伍是物业管理质量不能提高的主要原因。 4、开发商对物业管理的重视不够如果说住房产品是“硬件”的话，那么物业管理就是“软件”。“软件”不行，“硬件”再好只是一个空壳子。物业管理作为住房产品开发建设的售后服务阶段，管理和服务的质量好坏对开发商的声誉、品牌都有很大的影响，甚至直接影响到开发商以后项目的开发和销售。然而在保定市，大部分开发商却没有重视这一点。有的开发商认为物业管理是一件很简单的事情，自己随便找几个人就组建了一个物业管理队伍，再请几个人打扫打扫卫生，看看大门就可以了；还有的开发商是因为和某个物业公司的领导人有关系，就把物业管理交给“自己人”来做，不管这个“自己人”有没有这个能力。开发商作为物业产品的生产者，对其产品的售后服务质量没有起到担保的作用。 5、政府对物业管理的监督管理不到位政府作为市场经济的宏观调控者，对物业管理市场的持续健康发展有着不可推卸的责任。保定市物业管理行业得不到有效的发展，与其管理不善，监督不到位有着直接的关系。例如目前保定市的物业服务企业的水平参差不齐，业主的合法权益得不到保护等等这些简单的问题，保定市房地产行政管理部门都没有及时地解决处理，是其监督管理不到位的明显表现。 二、