鑫苑董事长报告材料 .pptx

地产投资战略、模式与案例分析张勇董事长兼CEO目录房地产基本属性、影响因素及运行规律 房地产行业发展趋势分析典型公司投资模式分析鑫苑的区域布局策略鑫苑的业态选择策略“鑫苑新城”-----新型城镇化大盘模式地产项目投资分析要点鑫苑中国 1、房地产的社会属性与经济属性 房地产既有经济属性，也有社会属性。其经济属性又表现为商品属性和价值属性, 反映的是市场效率的一面, 而社会属性则主要表现为住宅的社会保障,关系到社会的稳定和经济的健康发展, 反映的是社会公平的一面。 1991-1997年福利分房带来的双轨制在98年中断， 2008年我们又回到了保障性住房建设带来的新的双轨制，政府充分认识到房地产社会和经济的双重属性，未来的双轨制会成为一种常态。　从供给结构来看，保障性住房将改变商品房“一房独大”的格局，供给双轨制将对平抑房价，防止经济过热和资产泡沫膨胀起到重要作用。　从需求结构来看，保障性住房将使得“夹心层”等群体对商品房的被动需求减小，从而改变需求持续推高房价的局面。同时，由于商品房“一房独大”的基础不复存在，房价的垄断态势也丧失了基本前提，一些投机性购房将知难而退，房价将逐渐回归理性，刚性需求将逐渐成为市场的主流。 鑫苑中国2、房地产的消费品属性与投资品属性 房地产是大众最基本的消费品， 同时由于其价值的相对稳定性和在经济快速发展期的增值潜力，往往成为家庭投资、保值增值的主要工具。 由于房地产具有投资品属性，制定房地产投资的鼓励和限制政策也成为了促进经济复苏或防止经济过热的重要手段，同时，房地产市场化和住房制度改革也成为改变我国家庭消费结构、财产构成的重要措施。 政府目前的主流政策是鼓励刚需，适当支持改善，严厉限制投资性、投机性需求。鑫苑中国3、房地产的增值源于土地和房产相互匹配带来的综合价值提升 对于房地产而言，房产和土地不能相互脱离，通过相互匹配，房地产的综合价值会大于割裂的房产价值与土地价值之和。房地产除了所在土地不同之外，最重要的就是产品不同，最终将导致价值不同，这使得房地产产品的利润水平也存在差异。房地产综合价值的增值最终是由消费者认可程度决定的，房地产产品符合消费者要求，利润空间可能就会高一些，反之就会较低，严重时可能导致亏损。 由此可见，房地产商的使命就是通过提供房地产产品，最大限度的挖掘土地价值。现在我们要反思，过去单纯依靠囤地带来的土地溢价不是房地产商带来的，而是行业景气、土地稀缺发给企业的红利，这种土地红利是不可持续的。鑫苑中国4、分析房地产市场的理论框架鑫苑中国5、分析房地产市场的供需关系影响房地产供给的主要因素1 、房地产市场价格 2 、土地价格和土地供给的数量 3 、资金供应量和利率 4 、税收政策 5 、建筑材料供应能力和建筑能力 6 、房地产开发商对未来的预期 房地产市场的供求均衡和非均衡 供给与需求的均衡 供不应求 供过于求结构性供求失衡影响房地产需求的主要因素1 、国民经济发展水平 2 、居民收入水平和消费结构 3 、房地产价格 4 、城市化水平 5 、国家有关经济政策 6 、消费者对未来的预期 鑫苑中国9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、谁要是自己还没有发展培养和教育好，他就不能发展培养和教育别人。15、一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。16、提出一个问题往往比解决一个更重要。因为解决问题也许仅是一个数学上或实验上的技能而已，而提出新的问题，却需要有创造性的想像力，而且标志着科学的真正进步。17、儿童是中心，教育的措施便围绕他们而组织起来。2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。10:516.17.202110:516.17.202110:5110:51:196.17.202110:516.17.20214、All t